Sie besitzen eine Immobilie oder Sie sind Vermieter oder Mieter? Dann gibt es eine Vielzahl an Neuerungen, die gerade in Kraft getreten sind oder die Sie in naher Zukunft betreffen werden. Angefangen von einer Reform der Grundsteuer bis hin zur verlängerten Mietpreisbremse. Daneben gibt es diverse neue Fördermöglichkeiten, falls Sie neue Mietwohnungen schaffen oder falls Sie neue Heizungen einbauen möchten. Und auch Einbruchvorbeugung und Ladestationen für Elektromobile sind jetzt einfacher durchzusetzen. Alles Wichtige dazu erfahren Sie hier!
Inhaltsverzeichnis
Das Wichtigste in Kurzform
- Die Grundsteuer wird reformiert, spätestens zum 1.1.2025 gelten neue Regelungen.
- Austauschprämien fördern den Einbau von neuen, klimafreundlicheren Heizungsanlagen.
- Neue Sonderabschreibungen sind möglich bei der Schaffung von neuen Mietwohnungen.
- Modernisierungskosten können nur noch zu 8% statt bisher 11% an die Mieter umgelegt werden.
- Die Mietpreisbremse wurde bis 2025 verlängert inklusive erweitertem Schutz für Mieter.
Reform der Grundsteuer
Nach Vorschlag des Bundesfinanzministers soll die Grundsteuer zukünftig nach Bodenwert, Alter der Gebäude und Mieteinnahmen berechnet werden. Allerdings können die einzelnen Bundesländer von dieser Regelung abweichen. So hat Bayern bereits angekündigt, die Grundsteuer zukünftig nach Flächen und Gebäuden zu erheben.
Baden-Württemberg will dieser Linie folgen, allerdings ergänzt um die Berücksichtigung der Lage. Es soll ein „modifiziertes Bodenwertmodell“ entwickelt werden, dabei sollen Grundstücksfläche und Bodenrichtwert Grundlagen für eine Besteuerung sein. Darüber hinaus sollen die Kommunen die Möglichkeit haben, unterschiedliche Sätze für Wohn- oder Gewerbeimmobilien zu erheben. Die genaue Ausgestaltung wird noch diskutiert. Auch in anderen Bundesländern wird das Thema derzeit noch bearbeitet.
Eine Liste, wie es in den einzelnen Ländern tendenziell aussieht, sehen Sie hier:
Egal, wie die Entscheidungen jeweils in den Ländern ausfallen, eines ist sicher: Die neuen Regelungen müssen spätestens am 1.1.2025 in Kraft treten. Bis dahin können die jetzigen Regelungen noch angewendet werden. Die Notwendigkeit einer Neuregelung wurde vom Bundesverfassungsgericht 2018 verfügt.
Gezahlt werden Grundsteuern jeweils vom Immobilieneigentümer, der diese Kosten an die Mieter weitergeben kann. Die Hebesätze werden von den Kommunen festgelegt und können auch kurzfristig geändert werden, dies gilt für alle Modelle, die zum Einsatz kommen werden.
Das bedeutet, dass für eine gleich große Immobilie in verschiedenen Lagen durchaus sehr unterschiedliche Höhen von Grundsteuer zu zahlen sein werden. Das Finanzministerium hat an die Kommunen appelliert, die Hebesätze so anzusetzen, dass keine zu großen zusätzlichen Belastungen auf die Eigentümer und Mieter zukommen. Einflussmöglichkeiten hat das Bundesministerium hier jedoch nicht.
Austauschprämien für Heizung & Co. zur Förderung der Klimaziele
Gefördert werden zum Beispiel Solaranlagen sowohl mit einem Zuschuss über das Marktanreizprogramm des Bundesamtes für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAfA) als auch über zinsgünstige Kredite der KfW.
Das Klimaschutzprogramm 2030 der Bundesregierung fördert energetische Sanierungsmaßnahmen. Immobilieneigentümer können Kosten für solche Maßnahmen in Höhe von 20% bzw. 40.000 Euro verteilt auf 3 Jahre abschreiben. Damit wird z.B. der Einbau von neuen Heizsystemen gefördert, die das Klima weniger belasten.
Da alle Heizkessel von Ölheizungen mit Einbaujahr vor 1991 bereits jetzt ausgetauscht werden müssen und alle Heizkessel, die nach 1991 eingebaut wurden, maximal 30 Jahre betrieben werden dürfen, bietet es sich an, den Austausch mit Hilfe der Förderung baldmöglichst vorzunehmen.
Neue Sonderabschreibung möglich bei Neubau von Mietwohnungen
Die Bundesregierung möchte den Neubau von Mietwohnungen fördern. Dazu wurde das „Gesetz zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus“ verabschiedet. Eine Sonderabschreibungsmöglichkeit in Höhe von 5% für Immobilienbesitzer soll Anreize schaffen. Es sind einige Voraussetzungen zu beachten:
1. Der neue Wohnraum (egal ob in bestehenden oder in neuen Gebäuden) muss im Jahr des Entstehens und weitere 9 Jahr lang vermietet werden.
2. Die Baumaßnahmen müssen nach dem 31. August 2018 und vor dem 1. Januar 2022 begonnen werden (Datum der Beantragung der Baugenehmigung bzw. Bauanzeige).
3. Die Baukosten dürfen 3.000 Euro pro qm nicht überschreiten.
4. Die förderfähige Bemessungsgrundlage liegt bei 2.000 Euro pro qm Wohnfläche.
Reform des Wohnungseigentumsgesetzes
Dieses Gesetz rückt nun auch Themen wie Einbau von Ladestationen für Elektrofahrzeuge, Baumaßnahmen zur Erzielung von mehr Barrierefreiheit und Sicherungsmaßnahmen zum Einbruchschutz in den Fokus. Diese Maßnahmen sollen ab jetzt – gerade bei Eigentümergemeinschaften – leichter umsetzbar sein. Jeder Eigentümer kann auf eigene Kosten diese Maßnahmen vornehmen. Auch Mieter können nun auf Wunsch (und auf eigene Kosten) solche Einbauten vornehmen lassen.
Mietpreisanpassungsgesetz
Modernisierungskosten können nur noch zu 8% statt bisher 11% an die Mieter umgelegt werden.
Es gibt seit 2019 außerdem eine Kappungsgrenze für die Erhöhung von Mieten, diese dürfen innerhalb von 6 Jahren nach der Modernisierung um nicht mehr als 3 Euro pro Quadratmeter (qm) steigen. Bei Wohnungen mit einem Mietpreis von bis zu 7 Euro/qm darf sogar nur um höchstens 2 Euro/qm angehoben werden. Damit wird das Ziel verfolgt, Wohnen für Mieter erschwinglicher zu machen. Für Eigentümer bedeutet dies, dass sie einen etwas größeren Anteil der Kosten selbst übernehmen müssen.
Verlängerung der Mietpreisbremse
Die Mietpreisbremse wird bis 2025 verlängert. Es gibt darüber hinaus einzelne Anpassungen:
1. Der Zeitraum, der für die Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogen wird, verlängert sich von 4 auf 6 Jahre. Dies ist ein Vorteil für Mieter, da die so ermittelte Vergleichsmiete geringer ausfällt und bei Neuvermietungen ebenfalls eine Erhöhung weiter ausgebremst wird.
2. Mieter können bei Verstößen bis zu 2,5 Jahre nach Vertragsabschluss zu viel gezahlte Miete zurückverlangen.
3. Die Mietrückforderung steht den Mietern auf jeden Fall zu, auch wenn sie den Verstoß nicht gerügt hatten. Bisher mussten die Mieter eine Rüge aussprechen und konnten erst ab diesem Zeitpunkt die zu viel gezahlte Miete zurückverlangen.
Fazit
Die neuen Regelungen bringen Immobilienbesitzern neue Fördermöglichkeiten, zum Beispiel zum Einbau einer klimafreundlicheren Heizung oder zur Schaffung von neuem Wohnraum. Für Mieter wurde der Schutz vor zu hohen Mieten erweitert, außerdem dürfen Modernisierungskosten nur noch in geringerem Maße umgelegt werden. Eine große Unbekannte ist die anstehende Reform der Grundsteuer, die regional noch unterschiedlicher ausfallen könnte, als sie es jetzt schon ist.
Insgesamt bieten sich jetzt und in Zukunft vermehrt Möglichkeiten, Fördergelder und Sonderabschreibungen für Immobilien zu nutzen. Der Mieterschutz wird dabei ausgebaut, die Höhe der Mieten ist realistisch anzusetzen bei der Renditeplanung. Es gibt vieles zu beachten. Lassen Sie sich schon im Vorfeld gut und kompetent beraten. Wir sind gerne für Sie da!
