Was ist meine Immobilie wert? Einheitswert, Verkehrswert und Marktwert einfach erklärt

Viele Hausbesitzer werden bei der Frage nach dem Wert einer Immobilie mit den Begriffen Einheitswert, Verkehrswert, Marktwert konfrontiert. Doch was genau bedeuten diese unterschiedlichen Bezeichnungen? Mein Name ist Barbara Kochs und ich gebe Ihnen nachstehend einen kurzen Einblick in die Definitionen der Begriffe und informiere Sie zu interessanten Fakten rund um die Wertermittlung einer Immobilie.

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Der Einheitswert – Bemessungsgrundlage für Finanzämter

Dieser Wert ist relevant für Besitzer von bebauten und unbebauten Grundstücken. Er dient den Finanzämtern als Bemessungsgrundlage für die Berechnung von Grundsteuer, Gewerbesteuer und Zweitwohnungssteuer. Seit einiger Zeit ist der Einheitswert stark in die Kritik geraten, da er aufgrund der Wertverhältnisse in den Jahren 1935 (Ost) und 1964 (West) ermittelt wird. Mit Einführung der Einheitswerte für Grundstücke erfolgte zum 1. Januar 1935 erstmals eine Hauptfeststellung. Nach der zweiten Hauptfeststellung im Jahr 1964 kam es aufgrund des hohen Verwaltungsaufwandes nicht zu weiteren Maßnahmen. Das Bundesverfassungsgericht mahnte in seinem Urteil vom 10. April 2018 an, dass die Berechnung des Einheitswertes im Westen verfassungswidrig sei. Bis Ende 2019 muss die Bundesregierung eine Neuregelung ausarbeiten.

Grundlage für die Ermittlung des Einheitswertes ist § 19 Abs. 1 BewG (Bewertungsgesetz). Bewertet werden Grundstücke und Gebäude auf Basis des Ertragswertverfahrens.

Grundlage für die Ermittlung des Einheitswertes ist § 19 Abs. 1 BewG (Bewertungsgesetz). Bewertet werden Grundstücke und Gebäude auf Basis des Ertragswertverfahrens. Anschließend wird die Jahresrohmiete der relevanten Berechnungszeit (1935 oder 1964) mit einem bestimmten Faktor multipliziert. Bei dieser Berechnung werden erhöhende oder mindernde Faktoren berücksichtigt. Alternativ kann auch das Sachwertverfahren zum Einsatz kommen, dies ist meist bei Immobilien im Osten Deutschlands der Fall, wenn keine Werte zur Jahresrohmiete ermittelt werden können. Liegen dem Finanzamt keine Unterlagen zum betreffenden Grundstück vor, erfolgt eine Berechnung des Einheitswertes auf Basis der Ersatzbemessungsgrundlage. Diese orientiert sich an der Wohn- / Nutzungsfläche der betreffenden Immobilie.

Vorteile & Nachteile

Die Berechnung erfolgt kostenfrei automatisch durch das Finanzamt. Wenn Sie Ihr Haus verkaufen möchten, ist der Einheitswert jedoch kein empfehlenswerter Richtwert. In der Regel liegt er deutlich unter dem tatsächlichen Marktwert.

Der Verkehrswert – relevant für die Erbschaftssteuer

Für den Verkäufer einer Immobilie spiegelt der Verkehrswert den möglichen Verkaufspreis einer Immobilie wider. Im Gegensatz zum Marktwert sind hier für die Wertermittlung aktuelle Marktschwankungen weniger entscheidend. Laut § 194 BauGB (Baugesetzbuch) sind die tatsächlichen Eigenschaften sowie Beschaffenheit und Lage der Grundstücke oder Immobilien relevant. Persönliche Ansichten und Verhältnisse bleiben unberücksichtigt. Wurde ein Gebäude unentgeltlich auf einen anderen Besitzer übertragen, dient der Verkehrswert als Grundlage für die Ermittlung der Grunderwerbssteuer.

Für den Verkäufer einer Immobilie spiegelt der Verkehrswert den möglichen Verkaufspreis einer Immobilie wider. Im Gegensatz zum Marktwert sind hier für die Wertermittlung aktuelle Marktschwankungen weniger entscheidend.

Im Erbrecht spielt der Verkehrswert seit 2009 eine große Rolle bei der Ermittlung der Erbschaftssteuer. Wenn Sie im Testament als Erbe genannt werden und ein Haus erben, müssen Sie dies dem Finanzamt innerhalb von drei Monaten nach Eintritt des Erbfalles mitteilen. Für die Ermittlung der Erbschaftssteuer zur Besteuerung von Grundvermögen kommen drei Verfahren zum Einsatz:

• Vergleichswertverfahren (siehe § 182 Abs. 2 BewG)
• Ertragswertverfahren (siehe § 182 Abs. 3 BewG)
• Sachwertverfahren (siehe § 182 Abs. 4 BewG)

Im Vergleichswertverfahren wird der Wert aufgrund tatsächlich erzielter Kaufpreise anderer Häuser ermittelt. Dieses Verfahren kommt bei Häusern und Eigentumswohnungen zum Einsatz. Bei Mietobjekten wird meist das Ertragswertverfahren angewendet. Dabei werden die Mieteinnahmen der vermieteten Wohnungen und Betriebsgrundstücke sowie die Aufwendungen berücksichtigt. Relevant sind die im Mietvertrag genannten Mietpreise. Das Sachwertverfahren kommt zum Einsatz, wenn der Verkehrswert des Grundstücks nicht ermittelt werden kann. Hier wird der Wert der Immobilie zum Grundstückswert addiert.

Vorteile & Nachteile

Der Verkehrswert ist meist höher als der Einheitswert. Auf der anderen Seite berücksichtigt er jedoch keine objektiven Faktoren, die bei Kauf oder Verkauf eines Hauses durchaus relevant sind. Dies können beispielsweise gute Busverbindungen oder geringe Entfernungen zu Schulen sein.

Der Marktwert – Richtwert des Immobilienmarktes

Der Gesetzgeber hat den Begriff Marktwert nicht definiert. Allgemein wird jedoch die Definition der der TEGoVA (The European Group of Valuers´Associations) anerkannt.

Der Marktwert ist ein geschätzter Betrag zu einem bestimmten Stichtag, der nach angemessener Vermarktung am Immobilienmarkt erzielt werden kann.

Demnach ist der Marktwert ein geschätzter Betrag zu einem bestimmten Stichtag, der nach angemessener Vermarktung am Immobilienmarkt erzielt werden kann. Wenn Sie Ihr Haus verkaufen möchten, ist eine Wertermittlung unbedingt empfehlenswert, die unterschiedliche Faktoren berücksichtigt:

• Lage
• Grundstücksgröße
• Immobilienalter
• Wohnfläche & Ausstattung
• nachgewiesene Renovierungen
• Zustand von Heiztechnik, Elektroinstallationen & Co.
• Energieeffizienz
• negative Belastungen (Fluglärm, Hochwassergebiet, etc.)

Steuern und Nebenkosten werden bei der Berechnung des Marktwertes nicht berücksichtigt.

Vorteile & Nachteile

Der Marktwert gibt den möglichen Verkaufspreis einer Immobilie genauer wider als Einheitswert oder Verkehrswert. Eine eigene Bewertung ist für Laien ohne die Hilfe eines erfahrenen Experten jedoch nahezu unmöglich.

Bewertung Ihres Hauses

Der Vergleich mit anderen Objekten am Immobilienmarkt gibt Ihnen einen ersten Überblick, welchen Verkaufspreis Ihre Immobilie möglicherweise erzielen kann. Wenn Sie Ihr Haus verkaufen möchten, ist die Unterstützung durch versierte Fachleute unbedingt empfehlenswert. Für die Erbschaftssteuer können Sie alternativ zur Einschätzung des Finanzamtes auch einen Sachverständigen beauftragen. Neben hohen Kosten müssen Sie hier häufig jedoch mit längeren Wartezeiten rechnen. Ich unterstütze Sie gerne bei dem Verkauf Ihres Hauses und führe für Sie kurzfristig eine eingehende Bewertung durch. Hier fließen alle relevanten Faktoren ein, die für die Erzielung eines optimalen Verkaufswertes relevant sind.

Häufige Fehler bei der Immobilienbewertung

Viele Immobilienbesitzer scheuen die hohen Kosten eines Gutachtens und möchten die Wertermittlung auf eigene Faust vornehmen. Für Laien ist dies jedoch nur schwer möglich und bei der Eigenbewertung können folgende Fehler auftreten:

• • Emotionen: Für potenzielle Käufer spielt der emotionale Wert des Hauses keine Rolle.
  • Energieeffizienz: Dieses Thema wird von vielen Hausbesitzern deutlich unterschätzt.
  • Mängel: Baumängel und notwendige Renovierungen sind wichtige Faktoren für die Ermittlung eines Immobilienwertes.
  • Verzicht auf professionelle Hilfe: Für Laien ist der komplexe Immobilienmarkt nur schwer überschaubar.
  • Orientierung an Anzeigen: Bei diesen Preisen handelt es sich nicht um real erzielte Verkaufspreise.
  • Lage: Der Vergleich mit Immobilien in anderen Städten oder Regionen ist wenig sinnvoll.

Unzufrieden mit der Bewertung?

Wenn Sie mit der Einschätzung des Finanzamtes nicht einverstanden sind, können Sie einen eigenen Sachverständigen mit der Erstellung eines Gutachtens beauftragen. Allerdings akzeptiert das Finanzamt ausschließlich staatlich anerkannte Sachverständige. Im Erbfall sollten Sie zudem einen versierten Anwalt aufsuchen, der Sie bei der Bestimmung des Nachlasswertes berät und unterstützt.