Hausverkauf bei einer Erbengemeinschaft

Was ist eine Erbengemeinschaft?

Eine Erbengemeinschaft ist gegeben, wenn sich mindestens zwei Erben den Nachlass teilen müssen. Wer im Todesfall welche Vermögensanteile erbt, wird entweder durch die gesetzliche Erbfolge oder durch ein Testament entschieden. Das gesetzliche Erbrecht sieht vor, dass nur Verwandte des Erblassers erben können. Die möglichen Erben werden durch den Gesetzgeber in verschiedene Kategorien eingeteilt:

• Erben 1. Ordnung sind der Ehepartner bzw. eingetragene Lebenspartner, Kinder, Enkel und Urenkel des Erblassers
• Erben 2. Ordnung sind Eltern, Geschwister sowie Nichten und Neffen
• Erben 3. Ordnung sind die Großeltern des Erblassers und deren Nachkommen (Onkel, Tanten, Cousinen und Cousins)

Einer Erbengemeinschaft im Rahmen der gesetzlichen Erbfolge gehören also möglicherweise der überlebende Partner sowie die Kinder des Erblassers an. Dabei kann es sich um gemeinsame Kinder, aber auch um Kinder des Erblassers mit früheren Partnern handeln. Andere Konstellationen einer Erbengemeinschaft kommen durch die gesetzliche Erbfolge erst zustande, wenn es weder einen überlebenden Partner noch Kinder oder Enkel des Verstorbenen gibt.

Das Testament

Im Testament kann der Erblasser die Anteile des Hausverkaufs-Ertrags, die jedem Mitglied der Erbengemeinschaft zustehen genau festlegen.

Durch ein Testament kann der Erblasser zu Lebzeiten dagegen weitgehend frei bestimmen, wer seinen Nachlass erhalten soll. Grenzen der Testierfreiheit liegen hier lediglich im Pflichtteilsanspruch, der dem überlebenden Partner sowie leiblichen Kindern bzw. deren Nachkommen zusteht. Einer solchen Erbengemeinschaft können folglich sowohl Verwandte als auch Personen außerhalb der Familie angehören.

In jedem Fall gilt für Erbengemeinschaften, dass sie so lange bestehen, bis die Verteilung des Nachlasses und eventuelle Erbauseinandersetzungen abgeschlossen sind. Die Erbengemeinschaft übernimmt alle Rechte und Pflichten an einem Nachlass. Bis zur Erbaufteilung verwaltet sie das Vermögen des Erblassers und muss beispielsweise auch Zahlungsverpflichtungen oder Instandhaltungsarbeiten an einer geerbten Immobilie übernehmen. Ebenso haftet sie gemeinschaftlich für die Erfüllung von Verbindlichkeiten. Die Höhe der Haftungsverpflichtung richtet sich jeweils nach dem individuellen Erbteil. Rechtlich gesehen ist eine Erbengemeinschaft eine sogenannte Gesamthandgemeinschaft – Entscheidungen über das Erbe müssen von ihren Mitgliedern gemeinsam getroffen werden.

Welche gesetzlichen Grundlagen gibt es für den Hausverkauf als Erbengemeinschaft?

Eine Erbengemeinschaft bei Hausverkauf steht vor der Aufgabe, den gesamten Verkaufsprozess der Immobilie in die Wege zu leiten und anschließend den Kaufpreis entsprechend den gesetzlichen oder testamentarischen Regelungen untereinander aufzuteilen.

Den gesetzlichen Rahmen für den Hausverkauf als Erbengemeinschaft gibt das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) – konkret § 2032 I BGB – vor. Hier sind insbesondere die folgenden Punkte wichtig:

• Ein Miterbe darf, solange die Erbengemeinschaft besteht, über Vermögenswerte oder einzelne Nachlassgegenstände aus seinem Erbanteil nicht frei verfügen. Möglich ist jedoch, dass ein Miterbe sein Erbrecht an einer Immobilie vollständig an seine Bank verkauft oder von den anderen Miterben die Auszahlung seines Erbanteils verlangt.
• Dem Hausverkauf müssen alle Mitglieder der Erbengemeinschaft zustimmen. Die einzelnen Miterben haben somit auch die Möglichkeit, den Hausverkauf der Erbengemeinschaft zu verzögern oder ganz zu stoppen.

Testamentarische Bedingungen des Erblassers an den Hausverkauf

Zudem hat der Erblasser einige rechtliche Möglichkeiten, den Hausverkauf durch die Erbengemeinschaft testamentarisch an Bedingungen zu knüpfen, die für die Erbengemeinschaft bindend sind.Zu diesen Bedingungen gehören:

• Der Ausschluss der Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft nach § 2044 Abs. 2 S. 1 BGB. Hierdurch wird die Erbauseinandersetzung und folglich die Erbverteilung für einen bestimmten Zeitraum verboten. Gründe dafür sind beispielsweise der Eintritt der Volljährigkeit eines Miterben oder die zu erwartende Geburt eines weiteren Erben. Der Ausschluss der Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft kann für maximal 30 Jahre vorgenommen werden.
• Eine Teilungsanordnung nach § 2048 BGB. Hiermit bestimmt der Erblasser, wie bei der Auflösung der Erbengemeinschaft vorgegangen werden soll. Zum Beispiel ist es möglich, für die Erbverteilung einen neutralen Dritten einzusetzen.
• Die Belastung der geerbten Immobilie mit einem Wohnrecht nach § 1093ff BGB oder § 31ff Wohnungseigentumsgesetz. Durch eine solche Verfügung kann der Erblasser das Wohnrecht und die Nutzung der Immobilie für einen hinterbliebenen Ehe- oder Lebenspartner sichern. Bei einem Hausverkauf muss die Erbengemeinschaft in diesem Fall mit einem unter Umständen stark reduzierten Kaufpreis rechnen.

Falls ein Mitglied der Erbengemeinschaft sein Erbe ausschlägt, treten dessen direkte Nachkommen an seine Stelle. Eine Erbausschlagung hat folglich keinen grundsätzlichen Einfluss auf den Hausverkauf der Erbengemeinschaft.

Auflösung einer Erbengemeinschaft

Die Auseinandersetzung bzw. Auflösung der Erbengemeinschaft erfolgt, wenn alle Nachlassverbindlichkeiten beglichen sind (§ 2046 BGB) und der Verkauf von nichtteilbaren Nachlassgegenständen (§ 2047 Absatz 1 BGB) erfolgt ist. Bei Immobilien ist vor allem im Hinblick auf die Erfüllung der zweiten Anforderung ein Verkauf oft die einzige praktikable Lösung, da eine Erbaufteilung nur durch Verkauf und Auszahlung der jeweiligen Erbanteile an die Mitglieder der Erbengemeinschaft vorgenommen werden kann.

Welche Voraussetzungen müssen für den Hausverkauf als Erbengemeinschaft erfüllt sein?

Die wichtigste Voraussetzung für den Hausverkauf als Erbengemeinschaft besteht darin, dass alle Miterben Einigkeit über den Verkauf sowie die konkrete Ausgestaltung des Verkaufsprozesses erzielen. Erst hierdurch sind sie in der Lage, entsprechend den gesetzlichen Vorgaben gemeinschaftliche, einstimmige Entscheidungen über den Verkauf der Immobilie zu treffen. Mehrheitsentscheidungen über einen Hausverkauf durch eine Erbengemeinschaft sind durch den Gesetzgeber nicht vorgesehen, da es sich dabei um eine Entscheidung der außerordentlichen Verwaltung handelt, die Einstimmigkeit erfordert. Weitere Voraussetzungen für den Hausverkauf durch eine Erbengemeinschaft bestehen im Grundbucheintrag dieser Erbengemeinschaft als Eigentümerin der Immobilie sowie im Abschluss eines notariellen Kaufvertrages mit dem Käufer.

Als Erbengemeinschaft ein Haus an Miterben verkaufen

Durch den Hausverkauf der Erbengemeinschaft an einen Miterben verbleibt die Immobilie im Familienbesitz. Die Erbansprüche der anderen Miterben werden durch die Verteilung des Kaufpreises erfüllt. Voraussetzung dafür ist, dass ein Miterbe bereit ist, die Immobilie zu übernehmen und die anderen Mitglieder der Erbengemeinschaft auszuzahlen. Auch ein solcher Kaufvertrag muss notariell beurkundet werden. Der Verkehrswert des Hauses wird ebenso wie bei einem Erbengemeinschaft-Hausverkauf an Fremde durch ein Sachverständigengutachten ermittelt.

Als Erbengemeinschaft die Immobilie versteigern

Bei dauerhafter Uneinigkeit über den Hausverkauf wird in der Regel eine Klage angestrebt, die zu einer Teilungsversteigerung der Immobilie führt

Im Idealfall besteht innerhalb der Erbengemeinschaft Einigkeit über den Hausverkauf. In diesem Fall wird eine einvernehmliche Vereinbarung zwischen allen Miterben geschlossen, die Immobilie verkauft und der Kaufpreis unter den Erben entsprechend ihrer Erbansprüche aufgeteilt.

Bei dauerhafter Uneinigkeit der Erbengemeinschaft über den Hausverkauf hat jeder Miterbe das Recht, die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft zu verlangen. Hierfür ist eine Klage auf Erbauseinandersetzung (Auseinandersetzungsklage) nötig, die in finanzieller Hinsicht allerdings nur selten sinnvoll ist. Zuständig für die Bearbeitung der Klage ist das Nachlassgericht am letzten Wohnort des Verstorbenen. Es wird in diesem Fall eine Teilungsversteigerung veranlasst, bei der sowohl die Mitglieder der Erbengemeinschaft als auch beliebige Außenstehende bieten können. Voraussetzung für eine Teilungsversteigerung ist der Eigentumsnachweis der Erbengemeinschaft durch den Grundbucheintrag sowie das Erbringen eines zweifelsfreien Erbnachweises.

Ist es möglich, Anteile an einer Erbengemeinschaft zu verkaufen?

§2033 BGB ermöglicht den Verkauf von Anteilen an einer Erbengemeinschaft beim Hausverkauf unter der Voraussetzung, dass die Miterben ein Vorkaufsrecht erhalten. Sie können entscheiden, ob sie die Immobilie selbst übernehmen oder an einen Dritten weiterverkaufen wollen. Ein freier Verkauf des eigenen Anteils ohne Vorkaufsrecht der restlichen Mitglieder der Erbengemeinschaft ist nicht möglich. Für die Ausübung ihres Vorkaufsrechtes haben die Miterben zwei Monate lang Zeit.

Erbengemeinschaft, Hausverkauf und Steuern

Erbschaftssteuer müssen die Mitglieder von Erbengemeinschaften zahlen, wenn ihr Anteil am Erlös aus einem Hausverkauf ihre individuellen Freibeträge überschreitet. Ehepartner und Kinder können im Hinblick auf die Erbschaftssteuer Freibeträge von 500.000  bzw. 400.000 Euro geltend machen. Außerdem zahlen diese beiden Erbengruppen als Miterben grundsätzlich keine Erbschaftssteuer, wenn die folgenden Voraussetzungen erfüllt sind: Ehepartner bzw. eingetragene Lebenspartner übernehmen die Immobilie und bewohnen sie mindestens für zehn Jahre nach dem Erbfall selbst.

Für Kinder gilt eine analoge Regelung, jedoch ist ihr steuerfreier Anteil auf eine Wohnfläche von 200 Quadratmetern beschränkt. Wenn die Immobilie vor dem Ablauf der Zehn-Jahres-Frist verlassen oder vermietet wird und die Erben dafür keine zwingenden Gründe geltend machen können, wird die Steuerbefreiung nachträglich aufhoben. Eventuell ausstehende Erbschaftssteuer ist dann nachzuzahlen.