Der Hausverkauf Notartermin – Das sollten Sie wissen!

So läuft der Notartermin ab.

An dem Notartermin treffen sich die Parteien beim Notar. In der Regel ist auch der vermittelnde Immobilienmakler anwesend, um für evtl. auftretende Fragen zur Verfügung zu stehen. Zu diesem Zeitpunkt sollten dem Notar schon alle für den Verkauf relevanten Unterlagen und Informationen vorliegen. Wichtig ist dabei, dass ein gültiger Personalausweis oder Reisepass der Kaufbeteiligten vorliegt.

Außerdem ist das Geburtsdatum, die Konfession, Auskunft über den Beruf des Kaufbeteiligten und seine Steuernummer bekannt zu geben. Ein aktueller Auszug aus dem Grundbuch holt in der Regel der beauftragte Notar ein.

Abwicklung des Kaufvertrags

Der Notar liest den Vertrag Wort für Wort vor und stellt sicher, dass alle Beteiligten den Inhalt und deren Auswirkungen verstanden haben. Wenn sich alle einig sind, wird der Vertrag in Anwesenheit des Notars unterzeichnet.

In dem Vertrag wird in der Regel eine Auflassungsvormerkung für den Kauf der Immobilie eingetragen. Dies stellt sicher, dass die Immobilie in der Zwischenzeit bis zum Wirksam werden, nicht anderweitig mehr veräußert werden kann. Diese Formalität dauert ein paar Tagen. (Je nach Aufkommen bei den Gerichten)

Im Anschluss versendet der Notar an den Käufer die Aufforderung der Kaufpreiszahlung. Sobald die Immobilie lastenfrei übergeben werden kann, wird der Kaufpreis gezahlt und der Verkäufer sendet ein vorbereitetes Schreiben an den Notar und teilt diesem mit, dass der Kaufpreis bezahlt wurde.

Erst dann sollte der Besitz mit allen Schlüsseln und Unterlagen dem Käufer übergeben werden. Das Nutzungsrecht des Objektes geht mit Kaufpreiszahlung auf den neuen Eigentümer über. Die Eintragung des Besitzrechtes dauert in der Regel noch einige Wochen.

Rücktritt vom Kauf – was sind die Folgen?

Sofern kein Widerrufs- oder Rücktrittsrecht im notariellen Kaufvertrag vereinbart wurde, kann der Verkäufer in der Regel nur dann vom Kaufvertrag zurücktreten, wenn der Käufer in Zahlungsverzug gerät. Den Rücktritt wegen Zahlungsverzuges gibt es übrigens nur für den Verkäufer – nicht aber für den Käufer.

Kosten und Gebühren

Bei einer Rückabwicklung muss der Zustand des Objekts in den ursprünglichen Zustand versetzt werden. Ist die Rückabwicklung vom Käufer, beispielsweise durch Zahlungsverzug notwendig geworden, so trägt der Käufer sämtliche Kosten. Dem Immobilienverkäufer stehen Verzugszinsen zu (§ 288 BGB).

Diese betragen in der Regel bei privaten Immobilienkäufen –fünf Prozentpunkte über dem jeweiligen Basiszinssatz, sofern im notariellen Kaufvertrag nicht etwas anderes vereinbart wurde.

Zusätzliche Kosten, die der Verkäufer beispielsweise für den Immobilienmakler hatte, sind ebenfalls zu erstatteten. Die Kosten für den Notarvertrag trägt ebenfalls der rücktretende Käufer.

Wie Sie sich auf den Hausverkauf Notartermin vorbereiten

Im Verkaufsprozess eines Hauses oder einer Wohnung ist der Weg zum Notartermin der letzte Schritt, damit der Immobilienverkauf rechtlich einwandfrei abgeschlossen werden kann. Für die Wahl des Notars gibt es in Deutschland keine formaljuristischen Regelungen. Meist sucht der Käufer ihn nach Absprache mit dem Verkäufer aus. Ihr Vorteil als Verkäufer ist dabei, dass keine Kosten bei Nichtzustandekommen des Termins für Sie anfallen.

Bevor Sie einen Termin für die Beurkundung vereinbaren, sollten Sie sich mit dem neuen Besitzer über den endgültigen Preis einig sein. Lassen Sie sich auch eine Finanzierungsbestätigung des Kreditinstitutes zeigen, damit Sie auf der sicheren Seite sind. So vermeiden Sie im Falle von Absagen unnötige Gebühren. Es macht ebenfalls Sinn, mit dem Käufer einen oder zwei Ausweichtermine zu besprechen. Damit der Kaufvertrag abgeschlossen werden kann, benötigt der Notar vorab alle relevanten Dokumente wie etwa den Grundbuchauszug oder eine Baulastenverzeichnisauskunft. Darüber hinaus sollten die wesentlichen Vertragsinhalte wie Kaufpreis, Zahlungsmodalitäten und andere Konditionen vor dem Termin geklärt sein.

Die relevanten Punkte im Kaufvertrag

Grundschuldlöschung oder -übernahme:

Mit der Bank vereinbarte Darlehn können beim Hausverkauf übernommen werden. Dies muss explizit im Kaufvertrag vereinbart werden.

Ist das Grundstück mit Hypotheken oder Grundschulden belastet, werden diese normalerweise beim Hausverkauf im Notartermin gelöscht. Der Käufer kann aber auch Darlehen, die Sie bei einer Bank aufgenommen haben, übernehmen, sofern das Kreditinstitut zustimmt. Das hat den Vorteil, dass bei einer Fortführung Gebühren für die Löschung bzw. den Neueintrag von Sicherheiten entfallen.

Die Gebühren für das Löschen von Hypotheken liegen beim Verkäufer.

Nebenabreden:

Verkäufer und Käufer können Nebenabreden treffen. Vereinbarungen zur Übernahme von Möbeln und anderen Einrichtungsgegenständen sollten ebenfalls im Vertrag festgehalten werden. Außerdem sollte der Vermerk nicht fehlen, dass vertraglich nicht festgeschriebene Nebenabreden nicht zugelassen sind, etwa ein abweichender Kaufpreis. Sind übernommene Gegenstände schriftlich im Notarvertrag mit einer bestimmten Summe festgehalten, entfällt dafür die Grunderwerbssteuer.

Gewährleistung bei offensichtlichen und versteckten Mängeln:

Eine der gängigsten Klauseln in Hauskaufverträgen ist die Formulierung „gekauft wie gesehen„. Allerdings sind damit lediglich offensichtliche Mängel gemeint, keine versteckten. Es kann aber ein genereller Ausschluss von Gewährleistungen vereinbart werden, so dass spätere Reklamationen durch den Käufer vermieden werden. Ausnahmen liegen jedoch vor in Fällen von arglistiger Täuschung oder bei starken Abweichungen von einer zuvor definierten Beschaffenheit von Haus oder Wohnung.

Checkliste Vorbereitung auf den Hausverkauf Notartermin

Damit der Kaufvertrag vorbereitet werden kann, überlassen Sie dem Notar rechtsgültige Dokumente mit Daten und Angaben:

• zum Grundstück (Grundbuchamt, Nummer des Grundbuchblatts) oder der zu verkaufenden Eigentumswohnung
• zum Kaufpreis, zum vereinbarten Zahlungsdatum und eventuellen gesonderten Modalitäten für die Bezahlung
• zum Übergabetermin
• über eventuelle Sachmängel
• über das Prozedere bei bestehenden Miet- und Pachtverhältnissen
• über die Entscheidung, ein Notaranderkonto einzurichten oder nicht (solch ein Konto stellt die schrittweise erfolgende Übergabe der Immobilie gegen die Kaufpreiszahlung sicher)

Hausverkauf Notartermin: Der Ablauf

Erst nach Beglaubigung und Unterschrift des Notars ist der Hausverkauf rechtskräftig

Zunächst prüft der Notar die Personalausweise der Vertragspartner. Ist ein Unternehmen beteiligt, hat auch ein aktueller Auszug aus dem Handelsregister vorzuliegen. Anschließend verliest der Notar den Vertragstext und erläutert dabei eventuell juristische Fachbegriffe. In dieser Phase sollten Unklarheiten von beiden Seiten angesprochen werden, denn der Notar hat die Pflicht zu einer umfassenden und neutralen Beratung.

Sollten Änderungen oder Korrekturen am Vertrag erforderlich sein, werden sie in den Originalentwurf eingetragen. Dann unterschreiben Verkäufer und Käufer. Durch die Unterschrift des Notars erfolgt die Beglaubigung des Vertrags. Nun ist er rechtskräftig. Später bekommen die Vertragsparteien korrigierte Exemplare, die durch das jeweilige Notarsiegel zusammengehalten werden. Das Original mit handschriftlichen Änderungen verbleibt im Archiv des Notariats.

Ich begleite Sie selbstverständlich zu diesem Termin und erledige auf Wunsch alle anfallenden Aufgaben, so dass Sie im Grunde nur noch Ihre Unterschrift leisten müssen.

Die Abwicklung des Kaufvertrags

Auflassungsvormerkung im Grundbuchamt:

Ist der Hausverkauf Notartermin erfolgreich verlaufen, wird durch den Notar eine so genannte Auflassungsvormerkung beim Grundbuchamt vorgenommen. Diese Auflassung in der Abteilung II des Grundbuchs ist ein Bestandteil der Grundstücksübertragung und belegt den Käuferanspruch auf die Eigentumsüberlassung. Dadurch erwirbt der Käufer den Anspruch auf eine volle Übertragung, auch wenn Sie als Verkäufer nach Eintragung der Auflassungsvormerkung eine Insolvenz anmelden sollten.

Veräußerungsanzeige laut Grunderwerbsteuergesetz:

§18 des Grunderwerbsteuergesetzes (GrEStG) schreibt vor, dass der Notar der zuständigen Finanzbehörde eine Veräußerungsanzeige der Immobilie übermitteln muss, in der alle steuerlich bedeutsamen Fakten des Kaufvertrags aufgelistet sind. Danach ergeht eine Forderung des Finanzamtes an den Käufer zur Begleichung der Grunderwerbsteuer. Für die korrekte Zahlung haften Sie als Verkäufer laut § 13 Nr. 2 GrEStG noch mit. Erst nach Zahlung durch den Käufer schickt das Finanzamt dem Notar die so genannte Unbedenklichkeitsbescheinigung. Achtung: Ohne dieses Dokument kann keine Übertragung der Immobilie an den Käufer erfolgen (§ 22 Abs. 1 GrEStG).

Verzichtserklärungen für das Vorkaufsrecht:

Vor einem Immobilienkauf bzw. -verkauf ist unbedingt zu prüfen, ob ein Vorkaufsrecht durch Dritte besteht. Dies könnte beispielsweise bei der Umwidmung eines Mietshauses in einer Eigentümergemeinschaft der Fall sein, wenn die vorherigen Mieter ein Vorkaufsrecht erworben haben. Grundstücke und Häuser können aber auch von der jeweiligen Kommune beansprucht werden, wenn es um bestimmte Interessen der Gemeinde geht oder das Allgemeinwohl dazu berechtigt (§ 24 Abs. 1 Baugesetzbuch). Das bedeutet, dass vor der Veräußerung an den Käufer eine Bescheinigung der Kommune vorliegen muss, in der sie auf Ihr Vorkaufsrecht verzichtet. Diese Erklärung wird durch den Notar veranlasst. Eine Ausnahme macht das Baugesetzbuch bei Verkäufen von Erbbaurechten und Eigentumswohnungen (§ 24 Abs. 2 BauGB). In diesen Fällen hat die Gemeinde kein Vorkaufsrecht.

Eintragung des neuen Eigentümers in das Grundbuch:

Die Grundbucheintragung erfolgt nach Eingang des Kaufpreises auf dem Notaranderkonto. Der Notar beantragt die Eintragung in der Abteilung III Grundbuchs und lässt gleichzeitig die Auflassungsvormerkung löschen, da diese nicht mehr benötigt wird. Erst wenn das geschehen ist, leitet der Notar das Geld auf Ihr Konto bzw. auf Ihr noch bestehendes Kreditkonto bei der Bank. Informieren Sie den Notar über den Zahlungseingang, damit er den Vorgang abschließen kann.

Eigentumsumschreibung/Besitzübergabe:

Zum Abschluss des Verkaufsprozesses wird der Käufer auf Grund der Eigentumsumschreibung in der Abteilung I des Grundbuchs rechtlicher Eigentümer von Haus und Grundstück oder Eigentumswohnung. Nutzen und Lasten gehen mit der Besitzübernahme auf den Käufer über, zudem wird er auch wirtschaftlicher Eigentümer.

Rücktritt vom Hauskauf durch den Käufer

Als Verkäufer haben Sie bei einem Rücktritt des Käufers nach dem Hausverkauf Notartermin Anspruch auf Erfüllung, sprich: auf die Zahlung des Kaufpreises und eventueller Zinsen wegen Zahlungsverzug. Eine andere Möglichkeit ist für Sie, vom Vertrag zurückzutreten und Schadensersatz zu fordern. Über die Beträge lässt sich pauschal keine präzise Aussage treffen, denn da spielen mehrere Umstände mit hinein wie die Höhe des Kaufpreises oder die Dauer bis zur Findung eines anderen Interessenten.

Die Kosten eines Hausverkaufs

Ein Hausverkauf bringt nicht nur Geld ein, sondern verursacht auch Kosten. Für Sie als Verkäufer können dies Aufwendungen für ein Wertgutachten oder für einen Teil der Maklergebühren sein. Vor allem aber können bei einer Gewinnerzielung Steuern anfallen.

Die Kosten für den Notar trägt normalerweise der Käufer, mit Ausnahme von zu löschenden Belastungen auf dem Grundstück. Zudem besteht für Sie gemeinsam mit dem Käufer eine Haftung für sämtliche Grundbuch- und Notarkosten sowie für die Grunderwerbsteuer, so lange der neue Eigentümer diese nicht entrichtet hat.

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