Wohnungs- / Immobilienverkauf – diese Steuern fallen an

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Wenn Hausbesitzer den Verkauf einer Immobilie planen, steht meist die Frage im Raum, ob und in welchem Umfang beim Wohnungsverkauf eine Steuer fällig wird. Insbesondere die Spekulationssteuer ist hier ein heikles Thema und wirft viele Fragen auf. Ich informiere Sie eingehend zu Art und Umfang der möglichen Steuern und zeige Ihnen, unter welchen Umständen Sie keine Steuern zahlen müssen.

Gewerblicher oder privater Wohnungsverkauf?

Der Verkaufspreis einer Immobilie reduziert sich in der Regel um die Kosten für Makler und Notar. Je nach Einzelfall können zudem noch Steuerforderungen auf Sie zukommen – dies ist von unterschiedlichen Faktoren abhängig. Gewinne aus privaten Immobilienverkäufen unterliegen gemäß § 23 Einkommensteuergesetz (EStG) grundsätzlich der Steuerpflicht. Unter bestimmten Voraussetzungen ist der private Hausverkauf jedoch steuerfrei. Dies ist der Fall, wenn die Spekulationsfrist von zehn Jahren bereits abgelaufen ist oder wenn Sie die Wohnung ausschließlich selbst genutzt haben. Verkaufen Sie als privater Immobilienbesitzer mehrere Objekte innerhalb eines bestimmten Zeitraumes, sollten Sie unbedingt die Regelung zur Drei-Objekt-Grenze beachten.

Der Bundesfinanzhof entwickelte diese Regelung zur klaren Unterscheidung von privaten und gewerblichen Verkaufserträgen. Demnach liegt ein gewerblicher Grundstückshandel vor, wenn ein Eigentümer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte veräußert.

Der Bundesfinanzhof entwickelte diese Regelung zur klaren Unterscheidung von privaten und gewerblichen Verkaufserträgen. Demnach liegt ein gewerblicher Grundstückshandel vor, wenn ein Eigentümer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte veräußert.

Diese Erträge gelten als gewerbliche Einnahmen, für die je nach Höhe neben Einkommenssteuer zusätzlich auch Gewerbesteuer entrichtet werden muss. Weiterhin greift in diesem Fall die Verpflichtung zu Buchführung und Bilanzierung. Allerdings gibt es Ausnahmen, bei denen die Drei-Objekt-Grenze unabhängig von der Anzahl der Verkaufsobjekte nicht greift:

• Veräußerung von bebaut erworbenen Grundstücken, die mindestens zehn Jahre für eigene Wohnzwecke genutzt oder vermietet wurden
• Veräußerung von ererbten Objekten

Ein weiterer Aspekt ist die Gewinnerzielungsabsicht. Bei einer Schenkung oder einem Hausverkauf weit unter Marktwert wertet das Finanzamt die jeweilige Transaktion nicht als Verkauf. Wie ein Urteil des Finanzgerichts München vom 20.08.2009 (AZ: 13 V 1733/09) zeigt, sind die Objektzahlen und Fristen der Drei-Objekt-Grenze nicht in jedem Fall als feste Größen zu sehen. Demnach kann das Finanzamt bereits bei zwei Immobilienverkäufen innerhalb von fünf Jahren eine gewerbliche Einstufung vornehmen, wenn beim Immobilienkauf bereits nachweislich eine eindeutige Gewinnerzielungsabsicht besteht. In diesem Fall kann das Finanzamt zudem auch eine Fristanhebung auf zehn Jahre vornehmen.

Die Spekulationssteuer

Spekulationsgewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften fallen nach den Vorgaben in den §§ 22 und 23 EStG grundsätzlich unter die Steuerpflicht. Während auf Einkünfte aus Kapitalanlagen eine Abgeltungssteuer in Höhe von 25 Prozent erhoben wird, ist die Höhe der Spekulationssteuer von der individuellen Besteuerung des Immobilienverkäufers abhängig.

Fristen

Bei Wertgegenständen wie Schmuck oder Antiquitäten gilt nach den gesetzlichen Vorgaben eine einjährige Haltedauer. Im Gegensatz zu dieser Regelung fallen Wirtschaftsgüter wie eine Wohnung, ein Gebäude oder ein unbebautes Grundstück unter die zehnjährige Spekulationsfrist. Die Frist beginnt mit dem Erwerb der Immobilie – entscheidend ist das im Kaufvertrag genannte Datum.

Grenzen

Liegt zwischen dem Kauf und dem Verkauf einer Immobilie ein Zeitraum von mindestens zehn Jahren, fallen keine Steuern an. Der Verkauf einer selbst genutzten Wohnung ist von der Steuer auf Spekulationsgewinne ausgenommen. Innerhalb der Spekulationsfrist zahlen Sie keine Steuern, wenn Sie in Ihrem Haus oder Ihrer Eigentumswohnung mindestens im Jahr des Wohnungsverkaufs sowie in den beiden vorigen Kalenderjahren gewohnt haben. Von dieser Regelung sind auch Besitzer von Zweitwohnungen und Ferienwohnungen betroffen. Ein unbebautes Grundstück kann jedoch nicht zu Wohnzwecken genutzt werden und fällt unter die Regelungen der Spekulationssteuer.

Höhe der Steuer

Entscheidende Faktoren für die Höhe der Steuern beim Immobilienverkauf sind der Wertzuwachs sowie Ihr persönlicher Einkommenssteuersatz. Bei vermieteten Objekten werden die Anschaffungskosten um die geltend gemachten Abschreibungen vermindert. Wenn eine Immobilie teilweise selbst bewohnt und vermietet wird, erfolgt eine anteilige Berechnung.

Beispiel

Verkaufserlös bei Wohnungsverkauf: 360.000 Euro
abzüglich Anschaffungskosten (ggf. gemindert um AfA): 270.000 Euro
abzüglich Anschaffungsnebenkosten (Kosten für Makler, Notar, etc.): 14.000 Euro
abzüglich Veräußerungskosten (Kosten für Energieausweis, Verkaufsanzeigen, etc.): 1.000 Euro
= zu versteuernder Gewinn: 75.000 Euro
persönlicher Steuersatz: 40 Prozent
= fällige Spekulationssteuer: 30.000 Euro

Die Umsatzsteuer

Als gewerblicher Verkäufer zahlen Sie bei einem Wohnungsverkauf die Steuer vom Umsatz. Das Finanzamt geht in der Regel von einem gewerblichen Grundstückshandel aus, wenn Sie innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien verkaufen.

Fristen

Nach Ansicht des Finanzamtes ist dies auch bei privaten Verkäufern der Fall, wenn sie innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte veräußern.

Grenzen

Wenn Sie Ihre Objekte steueroptimal veräußern und die Einstufung als gewerblicher Verkäufer vermeiden möchten, sollten Sie diese Drei-Objekt-Regel unbedingt beachten. Bei privaten Immobilienverkäufen fällt keine Umsatzsteuer an.

Höhe der Steuer

Bei Verkauf fällt eine Umsatzsteuer von 19 Prozent des Verkaufspreises an. Im gewerblichen Grundstückshandel unterliegen die Makler- und Notarkosten ebenfalls der Umsatzsteuerpflicht.

Beispiel

Verkaufspreis netto: 360.000 Euro
Steuersatz: 19 Prozent
Umsatzsteuer: 68.400 Euro
Verkaufspreis gesamt: 428.400 Euro

Die Gewerbesteuer

Neben der Umsatzsteuer sind gewerbliche Verkäufer zusätzlich zur Zahlung von Gewerbesteuer verpflichtet. Die Gewerbesteuer ist eine Realsteuer und zählt zu den Gemeindesteuern.

Fristen

Neben der Umsatzsteuer sind Sie als gewerblicher Verkäufer auch zur Zahlung von Gewerbesteuer verpflichtet, wenn Sie innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien verkaufen.

Grenzen

Die Gewerbesteuer fällt an, wenn das Finanzamt Sie als gewerblichen Verkäufer einstuft. Dies können Sie durch die Beachtung der Drei-Objekt-Regel vermeiden, denn bei privaten Immobilienverkäufen wird keine Gewerbesteuer erhoben.

Höhe der Steuer

Grundlage für die Ermittlung der Gewerbesteuer ist der Veräußerungsgewinn. Dieser Wert wird mit der Steuermesszahl von 3,5 Prozent sowie mit dem gültigen Hebesatz der jeweiligen Kommune multipliziert. Aus dieser Berechnung ergibt sich der fällige Gewerbesteuerbetrag.

Die Grunderwerbssteuer

Die Grunderwerbssteuer fällt beim Erwerb einer Immobilie an und wird in der Regel vom Käufer gezahlt. Generell kann jedoch auch der Verkäufer die Steuer zahlen, dies wird nach Absprache im Kaufvertrag geregelt.

Fristen

Nach Erhalt der notariellen Urkunde versendet das Finanzamt den Grunderwerbsteuerbescheid. Generell ist die Zahlung spätestens einen Monat nach Erhalt des Bescheides fällig, das Finanzamt kann im Einzelfall jedoch eine Fristverlängerung gewähren. Erst nach der Zahlung kann das Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung ausstellen, die für die Eigentumsumschreibung im Grundbuch erforderlich ist.

Grenzen

Die Grunderwerbsteuer fällt generell beim Immobilienverkauf an. Lediglich bei einem Grundstückskauf unterhalb einer Grenze von 2.500 Euro (siehe §3 Nr.1 des Grunderwerbsteuergesetz) wird keine Grunderwerbsteuer erhoben. In der Regel fällt die Steuer auch bei Immobilienerwerb im Todesfall sowie im Rahmen einer Schenkung nicht an. Wenn Sie eine Immobilie an Verwandte ersten Grades (Ehepartner, Kinder, etc.) verkaufen, ist dieser Verkauf nach § 3 des Grunderwerbsteuergesetzes ebenfalls von der Besteuerung ausgenommen.

Höhe der Steuer

Der Steuersatz variiert je nach Bundesland und liegt bei 3,5 bis 6,5 Prozent vom Kaufpreis.

Beispiel

Verkaufspreis: 360.000 Euro
Steuersatz: 6,5 Prozent
Grunderwerbsteuer: 23.400 Euro

Immobilienverkauf nach Erbschaft

Im Erbfall sind die Nachlassempfänger häufig an einem schnellen Verkauf der geerbten Immobilie interessiert. Ein Wertgutachten soll den Verkehrswert der Immobilie ermitteln, damit eine Immobilienbewertung den möglichen Verkaufswert aufzeigen kann. Mit Blick auf die Spekulationsfrist von zehn Jahren stellt sich bei vielen Erben jedoch häufig Unsicherheit ein. Bei Erbfällen gewährt der Gesetzgeber jedoch eine gesonderte Vorgehensweise, denn neben der Immobilie übernehmen Sie vom Erblasser auch die Spekulationsfrist. War das Gebäude bereits seit mehr als zehn Jahren im Besitz der verstorbenen Person, fällt somit keine Spekulationssteuer an. Dies ist auch der Fall, wenn der Erblasser die Immobilie selbst genutzt oder im Jahr des Hauskaufs sowie in den folgenden beiden Kalenderjahren dort gewohnt hat. Die Höhe einer möglichen Erbschaftssteuer bleibt von diesen Regelungen unberührt.

Umgang mit Verlusten

Nicht immer führt der Verkauf einer Immobilie zu einem Gewinn. Wenn Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung mit Verlust verkauft haben, können Sie diese nach § 23 Einkommenssteuergesetz

Wenn Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung mit Verlust verkauft haben, können Sie diese nach § 23 Einkommenssteuergesetz lediglich bis zu einem Gewinn ausgleichen.

lediglich bis zu einem Gewinn ausgleichen, den Sie aus privaten Veräußerungsgeschäften im selben Kalenderjahr erzielt haben. Eine Verrechnung mit anderen Einkunftsarten ist nicht möglich. Die Geltendmachung eines Verlusts nach einem Immobilienverkauf ist somit nur zur Senkung der Steuerlast bei gleichartiger Einkunft (privates Veräußerungsgeschäft) möglich.