Mündlicher Mietvertrag – wichtige Informationen & gesetzliche Vorgaben

In der Regel wird ein schriftlicher Mietvertrag zur Regelung des Mietverhältnisses abgeschlossen. Es kommt jedoch durchaus vor, dass lediglich ein mündlicher Mietvertragzwischen Mieter und Vermieter besteht. Wir geben Ihnen Einblicke in die wichtigsten Fakten und zeigen Ihnen, welche gesetzlichen Vorgaben Sie als Vermieter beachten müssen.

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Wie kommt ein mündlicher Mietvertrag zustande?

Ein rechtlich bindender Mietvertrag kann mündlich oder schriftlich abgeschlossen werden. Der Vertrag wird zwischen zwei Vertragsparteien geschlossen und kommt durch die erklärte Annahme eines Angebotes zustande. Wenn sich Vermieter und Mieter über wesentliche Vertragspunkte wie Mietbeginn und monatliche Miete einig sind, ist der Mietvertrag gültig. In Deutschland gewährt der Gesetzgeber Vertragsfreiheit, daher sind mit Ausnahme weniger Sonderfälle generell auch mündlich oder per Handschlag geschlossene Verträge gültig. Grundlage für den Mietvertrag sind dabei die Regelungen in den §§ 535 bis 580 BGB.

Mit Ausnahme weniger Sonderfälle sind generell auch mündliche oder per Handschlag geschlossene Verträge gültig.

Keine Befristung möglich

Eine Befristung ist bei dieser mündlich geschlossenen Vereinbarung nicht zulässig, denn ein Zeitmietvertrag muss immer in schriftlicher Form abgeschlossen werden. Hier gelten die Vorgaben nach § 550 BGB zur Form des Mietvertrages. Wird der mündliche Vertrag für mehr als ein Jahr abgeschlossen, gilt er ohne Befristung. Ein mündlicher Mietvertrag mit Befristung ist somit nicht automatisch ungültig, denn lediglich die Befristung ist nicht zulässig.

Klauseln im Mietvertrag – Schönheitsreparaturen & Co.

Die schriftliche Vertragsurkunde ist ein wichtiges Beweismittel bei Unstimmigkeiten zwischen Mieter und Vermieter zu Themen wie Schönheitsreparaturen oder Nebenkostenvorauszahlung. Bei einem mündlichen Mietvertrag greifen automatisch die gesetzlichen Regelungen, wenn keine abweichenden Regelungen vereinbart wurden. So sind nach Vorgabe des Gesetzgebers Schönheitsreparaturen beispielsweise ausschließlich Sache des Vermieters. Auch die obligatorische Renovierung der Wohnung nach dem Umzug in eine andere Wohnung muss der Mieter nicht durchführen. Nach den gesetzlichen Vorgaben ist ausschließlich der Vermieter für den ordnungsgemäßen Erhalt der Mietsache zuständig. Wenn der Mieter die Wohnung jedoch über das übliche Maß hinaus abnutzt oder gar beschädigt, kann er sich nicht auf diese Regelung berufen Die Beseitigung von Beschädigungen oder Abnutzungen in größerem Umfang fallen nicht unter den Begriff Schönheitsreparaturen.

Miete & Nebenkosten – Abrechnung der Betriebskosten

Bei Vertragsschluss eines mündlichen Mietvertrages gilt die Miete als Inklusivmiete. Im Gegensatz zu schriftlichen Mietverträgen erfolgt hier somit keine Trennung in Kaltmiete und Nebenkostenvorauszahlung. Der Vermieter kann keine Nebenkostenabrechnung über die tatsächlichen Betriebskosten erstellen. Aus diesem Grund gibt es bei dieser verbrauchsunabhängigen Form des Mietzinses keine Möglichkeit, vom Mieter Nachzahlungen bei höherem Verbrauch zu fordern.

Im Gegensatz zu schriftlichen Mietverträgen erfolgt hier somit keine Trennung in Kaltmiete und Nebenkostenvorauszahlung.

Allerdings kann sich die Inklusivmiete auch für Mieter negativ auswirken. Liegt der Verbrauch deutlich unter der festgelegten Inklusivmiete, kann er keine Rückzahlung von zu viel gezahlten Nebenkosten verlangen. Nach § 535 Abs.1 S.3 BGB trägt der Vermieter die Betriebskosten, wenn keine abweichende Vereinbarung (gemäß § 556 BGB) getroffen wurde.

Zahlung einer Kaution durch den Mieter

Meist verlangen Vermieter von ihren Vermietern die Zahlung einer Sicherheitsleistung. In § 551 Abs.1 BGB legt der Gesetzgeber eine Höchstgrenze von drei Monatsnettokaltmieten fest, falls die Parteien die Zahlung einer Kaution vereinbart haben. Eine generelle Verpflichtung zur Zahlung einer Kaution existiert jedoch nicht. Das bedeutet, dass die Forderung einer Kaution grundsätzlich vertraglich festgelegt werden muss. Bei einem mündlichen Mietvertrag muss somit zwischen Mieter und Vermieter explizit eine vertragliche Vereinbarung über die Zahlung einer Mietkaution geschlossen werden. Andernfalls ist der Mieter nicht zur Zahlung verpflichtet. Stellt der Vermieter später entsprechende Forderungen an den Mieter, sind diese aufgrund der fehlenden Vereinbarung nicht zulässig.

Rücktritt vom Vertrag

Auch ohne schriftliche Form ist ein mündlicher Mietvertrag wirksam und es gelten alle gesetzlichen Regelungen zum Mietrecht. Es handelt sich somit um einen bindenden Vertrag, der nicht einfach ohne besonderen Grund beendet werden kann. Bei mündlichen und schriftlichen Mietverträgen gilt, dass nach dem Abschluss kein Rücktrittsrecht besteht. Wenn eine Partei den Vertragsabschluss bestreitet, ist durchaus eine Anfechtung mit Berufung auf § 119 BGB (Anfechtbarkeit wegen Irrtums) möglich. In Bezug auf das Kündigungsrecht bei einem mündlichen Mietvertrag gelten die gesetzlichen Vorschriften.

Wer trägt Beweislast?

Pauschal können wir Ihnen diese Frage nicht beantworten, da immer der konkrete Einzelfall zählt. Grundsätzlich gilt jedoch, dass immer die Partei Beweise erbringen muss, die Rechte aus dem mündlichen Mietvertrag herleitet (siehe BGH-Urteil vom 10.03.2010, AZ: IV ZR 264/08). Nachstehend finden Sie eine übersichtliche Darstellung zur Beweislast bei einzelnen Vereinbarungen:

Grundsätzlich gilt, dass immer die Partei Beweise erbringen muss, die Rechte aus dem mündlichen Mietvertrag herleitet (siehe BGH-Urteil vom 10.03.2010, AZ: IV ZR 264/08).

Abschluss eines Mietvertrages

Hier gilt der bereits erwähnte Grundsatz. Die Beweislast liegt bei der Partei, die Ansprüche in Bezug auf den Abschluss eines mündlichen Mietvertrages anmeldet.

Befristung

Wenn keine schriftliche Vereinbarung zu einer Befristung vorliegt, gilt für das Mietverhältnis gemäß § 550 S.1 BGB ein Abschluss auf unbestimmte Zeit. Eine Befristung ist nur dann wirksam, wenn sie nicht mehr als ein Jahr beträgt.

Kündigungsverzicht

Dies ist mit der Befristung vergleichbar, denn ein Kündigungsverzicht ist nur bis zu einer Frist von einem Jahr wirksam. Die Frage nach der Beweislast entfällt damit in der Regel, denn nach § 550 S.1 BGB gilt für den Vertrag aufgrund der fehlenden Schriftform ein Abschluss auf unbestimmte Zeit.

Kündigungsfristen

In § 573c BGB sind die Kündigungsfristen klar geregelt. Die Frage nach der Beweislast ist nur dann relevant, wenn abweichende Kündigungsfristen vereinbart wurden. Hier sollten Sie jedoch beachten, dass viele Vereinbarungen unwirksam sein können, daher sollte zuerst die Wirksamkeit einer möglichen Vereinbarung geprüft werden.

Höhe der Miete

Wenn es Unstimmigkeiten zur Miethöhe gibt und der Vermieter vermeintlich ausstehende Zahlungen einklagen möchte, liegt die Beweislast bei ihm.

Betriebskosten

Nach den Vorgaben des Gesetzgebers (§ 535 Abs.1 S.3 BGB) ist der Vermieter zur Übernahme der Betriebskosten verpflichtet. Da abweichende Vereinbarung von dieser gesetzlichen Regelung für den Vermieter vorteilhaft sind, muss er den Beweis erbringen.

Kaution

Der Mieter ist nur dann zur Zahlung einer Kaution verpflichtet, wenn dies ausdrücklich vereinbart wurde. Hier liegt die Beweislast daher beim Vermieter.

Schönheitsreparaturen

Nach Ansicht des Gesetzgebers ist grundsätzlich der Vermieter für die Durchführung von Schönheitsreparaturen verantwortlich. Wenn er dies auf den Mieter übertragen möchte, ist eine ausdrückliche Vereinbarung erforderlich. Auch hier liegt die Beweislast im Zweifelsfall somit beim Vermieter.

Beschaffenheit der Mietsache

Vereinbarungen zur Beschaffenheit der Mietsache können auch bei einem mündlichen Mietvertrag geregelt werden. Die Beweislast liegt hier immer bei der Partei, die bestimmte Rechte anmeldet. Wenn beispielsweise ein Mieter behauptet, dass die tatsächliche Wohnfläche von der vertraglich vereinbarten Angabe abweicht, muss er den Beweis erbringen.

Kündigung eines mündlichen Mietvertrages

Für die Beendigung des Mietverhältnisses gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen gemäß § 542 BGB. Die Kündigung muss in schriftlicher Form erfolgen (siehe § 568 BGB). Diese Regelung soll die Rechtssicherheit für die gekündigte Partei gewährleisten.

Was ist ein Mietvorvertrag?

Für den Mietvorvertrag gibt es keine gesetzlichen Vorgaben. Meist wird er abgeschlossen, wenn eine Wohnung noch nicht bezugsfertig ist und der Einzug erst zu einem späteren Zeitpunkt erfolgen kann. Die Parteien vereinbaren darin die Vermietung der Wohnung zu bestimmten Bedingungen und der eigentliche Mietvertrag wird zu einem späteren Zeitpunkt geschlossen.

Ohne Probleme können Sie einen mündlichen Mietvertrag in einen schriftlichen umwandeln.

Änderung in einen schriftlichen Mietvertrag

Handelt es sich bei dem mündlichen Tarifvertrag um einen Mietvorvertrag, kann später ohne Probleme ein schriftlicher Vertrag geschlossen werden. Besteht ein mündlicher Mietvertrag bereits seit mehreren Jahren, ist dies ebenfalls möglich. Voraussetzung ist in jedem Fall jedoch, dass zwischen Mieter und Vermieter Einigkeit herrscht.

Rechte & Pflichten / Vor- und Nachteile für Mieter & Vermieter

Die Rechte und Pflichten bei mündlichen Mietverträgen ergeben sich aus den gesetzlichen Vorgaben im Mietrecht. Wie unsere Erklärungen zeigen, bietet ein mündlicher Mietvertrag für den Mieter deutlich größere Vorteile. Aus diesem Grund sind die meisten Vermieter eher an einem schriftlichen Mietvertrag interessiert.