Die Spekulationssteuer beim Hausverkauf: Alle Fragen und Antworten

Was ist die Spekulationssteuer?

Die Spekulationssteuer beim Hausverkauf ist in §23 Einkommensteuergesetz (EStG) geregelt. Der Paragraf behandelt die Besteuerung von Gewinnen, die aus privaten Veräußerungsgeschäften verwirklicht werden. Die Spekulationssteuer ist also eine Steuer, die nicht denjenigen berechnet wird, die eine Immobilie kaufen, sondern denjenigen, die sie verkaufen. Sie wird dann berechnet, wenn ein Wirtschaftsgut mit dem Ziel eines Wertgewinns gekauft und dann wieder verkauft wird. Der Paragraf kommt aber nur dann zur Anwendung, wenn das Wirtschaftsgut, also die Immobilie, innerhalb der sogenannten Spekulationsfrist wieder veräußert wird.

Die Spekulationsfrist bei Immobilien

Nach exakt 10 Jahre entfällt die Spekulationssteuer beim Hausverkauf

Bei Immobilien als unbeweglichen Wirtschaftsgütern ist die Spekulationsfrist vergleichsweise sehr großzügig angesetzt. §23 EStG spricht von Veräußerungsgeschäften „bei Grundstücken … , bei denen der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt.“ Das bedeutet: Wenn Sie eine Immobilie kaufen und in den nächsten zehn Jahren mit dem Ziel des Gewinns wieder verkaufen, sind Sie zur Zahlung von Spekulationssteuer verpflichtet.

Wann fällt die Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf / Hausverkauf an?

Der Gewinn, der durch einen Hausverkauf eventuell entsteht, wird in dem Jahr generiert, in dem der Kaufvertrag notariell beurkundet wird. Das bedeutet, dass der Verkauf in der Steuererklärung des jeweiligen Jahres dem Finanzamt anzugeben ist. Die Spekulationssteuer wird nach den Angaben durch das Finanzamt berechnet und im Bescheid mitgeteilt.

Wichtig ist es, sich bereits bei den Überlegungen rund um einen Immobilienverkauf mit dem Thema Spekulationssteuer zu beschäftigen und in diesem Zusammenhang insbesondere damit, in welcher Höhe sie vom Fiskus veranschlagt wird. Wer die Höhe kennt, kann sich dann überlegen, ob es nicht sinnvoller ist, ein Haus bis zum Ablauf der Spekulationsfrist noch privat zu nutzen und somit das Geld dem Fiskus rechtlich legal vorzuenthalten. Damit Sie diese Überlegung kompetent für sich treffen können, entdecken Sie im Folgenden ein anschauliches Berechnungsbeispiel.

Wie hoch ist die Spekulationssteuer beim Hausverkauf und wie wird sie berechnet?

Diverse Anschaffungsnebenkosten können den Betrag der Spekulationssteuer beim Hausverkauf mindern.

Die Höhe der Steuerlast rund um einen geplanten Immobilienverkauf interessiert jeden Eigentümer eines Objekts natürlich brennend. Für die Berechnung, was der Fiskus für den Veräußerungsgewinn fordern wird, ist dieser zunächst sauber zu berechnen. Das folgende Rechenbeispiel soll zeigen, wie es funktioniert. Unterstützung bietet Ihnen jedoch auch jederzeit mein Immobilienbüro, das auf diesem Gebiet über nachweisbare Expertise und Erfahrung verfügt.

Für das folgende Beispiel nehmen wir exemplarisch an, Sie planen als Immobilienbesitzer den Verkauf eines Einfamilienhauses, dessen Kauf weniger als zehn Jahre zurückliegt und das Sie nicht privat genutzt haben. Sie haben das Haus für 300.000 Euro gekauft und im Idealfall wird es nun für 350.000 Euro verkauft werden. Viele Immobilienbesitzer meinen nun, der Gewinn für das Haus würde 50.000 Euro betragen und die Grundlage für die Steuer sein. Doch so simpel ist die Rechnung nicht, wie das Beispiel der Berechnung zeigt.

*Die Anschaffungskosten sind in diesem Zusammenhang besonders bedeutsam. Hierzu zählt nämlich nicht nur der Kaufpreis. Auch die mit dem Kauf verbundene Kosten wie Grundsteuer, Gebühren für Makler und Notar sowie Gerichtsgebühren können Sie steuerlich geltend machen.

Der Fall Selbstnutzung: Welchen Einfluss hat er auf die Steuer?

Das kommt auf die Frist an, in der Sie Immobilien in Eigennutzung verwendet haben. Wenn dies nach dem Kauf länger als zwei Jahre der Fall war, entfällt für Sie beim Verkauf jede steuerliche Verpflichtung – auch dann, wenn Sie Immobilien in der Frist von zehn Jahren nach dem Erwerb wieder verkaufen. Im Einkommensteuergesetz ist verankert, dass für Immobilien, die im Verkaufsjahr und den beiden vorangehenden Kalenderjahren im Eigenbedarf genutzt werden, keine Steuer beim Verkauf zu zahlen ist. Das gilt im Übrigen auch für angebrochene Jahre. Wenn Sie eine Immobilie am 1. Januar 2019 gekauft haben und am 15. Januar 2021 verkaufen, ist keine Spekulationssteuer zu zahlen. Wenn Sie eine Immobilie einige Jahre vermietet haben und danach im Rahmen der erforderlichen Frist nutzen, fällt die Steuer ebenfalls nicht an.

Kann ich die Spekulationssteuer beim Hausverkauf durch eine Sanierung mindern?

Die Sanierungskosten können die Höhe der Spekulationssteuer schmälern.

Ja, das ist möglich. Wir als Makler oder der Steuerberater können Ihnen dazu professionelle Tipps geben. Einen ersten Überblick habe ich hier aber bereits für Sie: Alles, was den Veräußerungsgewinn schmälert, dient dazu, die Steuer für Sie zu verringern. Wenn Sie also planen, ein Haus später einmal wieder zu verkaufen, sollten Sie Rechnungen als Nachweis für eine durchgeführte Sanierung unbedingt aufheben, um sie von der Steuer absetzen zu können. Das Gleiche gilt auch für Rechnungen, die rund um den Verkauf des Hauses anfallen. Wenn Sie also Fotos für Exposés erstellen, Kosten für den Notar ausgeben oder eine Vorfälligkeitsentschädigung für Ihre Bank zur vorzeitigen Ablösung eines eventuell genutzten Bankdarlehens zu zahlen haben, können Sie all das geltend machen. Dazu kommen auch Schönheitsreparaturen, die die Attraktivität der Immobilie für den Käufer steigern können. Auch ein Verkauf mit Verlust kann die Steuerlast im Übrigen mindern. Hier ist der Steuerberater der richtige Ansprechpartner.

Welches Datum zählt bei der Spekulationssteuer und wann ist sie zu bezahlen?

Es zählt immer das Datum, an dem der Notar den Kaufvertrag beglaubigt hat. Die Eintragung ins Grundbuch durch den Käufer hat keine Auswirkung. Die Steuer fällt mit der Steuererklärung für das Verkaufsjahr der Immobilie an. Dementsprechend können Sie eine Immobilie nur dann steuerfrei verkaufen, wenn Sie sie mindestens 10 Jahre vorher gekauft haben. Diese Frist entfällt ebenfalls, wenn Sie die Immobilie für mindestens 2 Jahre und in dem Jahr des Verkaufs selber genutzt haben. Hier gelten sogenannte Randjahreszahlen.

Wie verhält es sich mit der Spekulationssteuer bei einer geerbten Immobilie?

Erbschaft schützt vor Steuerlast nicht! Auch hier kommt es darauf an, ob Sie eine Immobilie, die Sie geerbt haben, privat genutzt haben oder aber im gewerblichen Einsatz hatten. Wichtig ist jedoch in diesem Zusammenhang nicht, wann die Schenkung erfolgt ist, sondern wann die Immobilie gekauft worden ist.

Fällt Steuer bei Verkauf an Kinder oder bei einer Schenkung an?

Bei der Schenkung verhält es sich wie beim Erbe. Auch hier zahlt der Beschenkte unter Umständen, wenn er ein Haus innerhalb der Spekulationsfrist verkauft. Das bedeutet: Wird Ihnen ein Haus geschenkt, kommt es darauf an, wann der Erwerb durch den Schenkenden erfolgt ist. Wurde das Haus im Jahr 2010 durch diesen gekauft und im Jahr 2012 an Sie verschenkt, kann das Haus ohne Steuerlast im Jahr 2020 verkauft werden.
Auch bei Familiengeschäften fällt die Steuer an. Dies ist insbesondere für all diejenigen wichtig zu wissen, die planen, mit dem Verkauf der Immobilie die Erbschaftssteuer zu sparen.