Vorfälligkeitsentschädigung bei Hausverkauf – Was Sie jetzt beachten sollten

Die Sicht der Bank

Durch eine vorzeitige Kündigung eines Darlehns entstehen der Bank diverse Schäden. Um diese auszugleichen fordert die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung bei Hausverkauf

Wenn Kreditnehmer ein langfristiges Darlehen vorzeitig kündigen, entstehen den Banken aus ihrer Perspektive hierdurch Schäden in mehreren Dimensionen:

• Zinsschäden durch den Verlust von Zinseinnahmen, die während der regulären Kreditlaufzeit noch angefallen wären.
• Margenschäden durch den Verzicht auf fest eingeplante Gewinne.
• Refinanzierungsschäden durch die langfristige Finanzierung der Banken. Bei einer vorzeitigen Rückzahlung von Krediten können die Banken diese Gelder zumindest aktuell nur zu niedrigeren Zinsen neu anlegen oder müssen auf Zinserträge sogar ganz verzichten.

Die Vorfälligkeitsentschädigung soll diese Schäden der Banken kompensieren. Aus der Perspektive des Kreditnehmers ist hier allerdings nur der entstandene Zinsschaden von Interesse. Die Bank muss nachvollziehbar und transparent belegen, dass der im Kreditvertrag vereinbarte Zinssatz über dem aktuellen Zinssatz von Ersatzgeschäften liegt.

Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung bei Hausverkauf

Eine Bank kann Vorfälligkeitsentgelt nach zwei vom Bundesgerichtshof zugelassenen Verfahren berechnen.Bei der Berechnung müssen die folgenden Punkte beachtet werden:

• Es müssen die von der Deutschen Bundesbank ermittelten Renditen zu Grunde gelegt werden
• Für die Berechnung des Vertragszinses muss der Sollzins herangezogen werden.
• Risikokosten müssen abgezogen werden (bisher akzeptierte Höhe bis 0,1 %).
• Ersparte Verwaltungsaufwendungen müssen in absoluten Beträgen angegeben werden (erfahrungsgemäß ca. 30 -60 Euro p. a.).
• Auch die Kosten für die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung müssen als Pauschalbetrag angesetzt werden.

Schaden und Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung:

Der Schaden und damit die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung errechnet sich, indem die Differenz aus dem ursprünglichen Darlehenszins und dem Zinssatz des Ersatzgeschäftes bestimmt wird. Als Ersatzgeschäfte dienen Neuverleihungen des zurückgeflossenen Kapitals oder Kapitalmarktanlagen, die häufig in Form von Investitionen in Hypothekenpfandbriefe erfolgen.

Aus diesen beiden Vorgehensweisen ergibt sich die von den Banken angewendete Methode für die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung beim Hausverkauf. Hierfür stehen ihnen zwei unterschiedliche Kalkulationen zur Verfügung:

Der Aktiv-Aktiv-Vergleich:

Die Bank geht davon aus, dass sie das Geld zu schlechteren Konditionen neu verleiht. Der Zinsschaden und damit die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung beim Hausverkauf ergibt sich aus der Zinsdifferenz zwischen dem alten und dem neuen Immobilienkredit.

Für die Berechnung werden herangezogen:  Zinsmargen- + Zinsverschlechterungsschaden herangezogen:

Zinsmargenschaden = Vertragszins ./. Refinanzierungskosten ./. Risikoprämie ./. Verwaltungskosten während der Darlehenslaufzeit

Anmerkung zu Vertragszinsen:

Je nachdem, ob hier Nominal- oder Effektivzinssatz eingestellt wird, muss Disagio noch anteilig in Abzug gebracht werden: Bei Nominalzinssatz ist Anspruch auf Rückerstattung nicht verbrauchten Disagios bereits berücksichtigt, bei Effektivzinssatz muss unverbrauchter Disagioanteil in Abzug gebracht werden.

Zinsverschlechterungsschaden = Vertragszins ./. Wiederausleihzinsen

Vorfälligkeitsentschädigung = Zinsmargenschaden + Zinsverschlechterungsschaden

Aktiv-Passiv-Vergleich:

Die Bank geht davon aus, dass sie das vorzeitig zurückgezahlte Geld am Kapitalmarkt anlegt. Der Zinsschaden ergibt sich aus der Differenz des Nominalzinses des Darlehens und dem Zinssatz der Kapitalanlage.

Die Banken berechnen die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung beim Hausverkauf in der Regel anhand eines Aktiv-Passiv-Vergleichs, da sie hierdurch fast immer leicht höhere Entschädigungssummen erzielen können. Allerdings können sie bei der Berechnung nicht einfach auf den allgemeinen Marktzins für Hypothekenpfandbriefe oder andere Kapitalanlagen verweisen. Ihre Kalkulation muss stattdessen auf dem tatsächlichen Zinssatz des jeweiligen Kapitalgeschäfts beruhen.

Bei der Berechnung nach der Aktiv-Passiv-Methode spielt es keine Rolle, ob eine Refinanzierung tatsächlich stattgefunden hat, da es bei dieser Methode um einen Vergleich zwischen hypothetisch erzielbarem Zins aus der Darlehensgewährung bis zur Restlaufzeit und hypothetisch erzielbarem Zins aus der Wiederanlage des Darlehensbetrags am Kapitalmarkt (ebenfalls für den Zeitraum der Restlaufzeit) geht.

Bei Annuitätendarlehen ist zwecks genauer Abbildung des Darlehensverlaufs der Nominal- und nicht der Effektivzinssatz zugrunde zu legen; noch nicht geklärt für endfällige Tilgungsaussetzungsdarlehen, insbesondere mit Sondertilgungsoptionen.

Kapitalmarktschaden = Vertragszins ./. Rendite der laufzeitkongruenten Wiederanlage in Kapitalmarkttiteln öffentlicher Schuldner / in Hypothekenpfandbriefen ./. Risikoprämie

./. Verwaltungskosten während der Darlehenslaufzeit

Ein Aktiv-Aktiv-Vergleich zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung beim Hausverkauf ist für eine Bank jedoch immer dann verpflichtend, wenn der Kreditnehmer unmittelbar nach der Kündigung des Altvertrages beim gleichen Institut ein neues Darlehen aufnimmt, das für einen Immobilienkauf oder eine Umschuldung alter Immobilienkredite vorgesehen ist.

Die Vorfälligkeitsentschädigung muss abgezinst werden auf den Zeitpunkt der Zahlung der Vorfälligkeitsentschädigung.

Vorfälligkeitsentschädigung berechnen – ein Beispiel

Das folgende unverbindliche überschlägige Beispiel zeigt, wie eine Bank die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung berechnen könnte. Zugrunde gelegt wird dieser Beispielrechnung ein Aktiv-Passiv-Szenario. Die Bank legt das Geld aus der vorzeitigen Darlehensrückzahlung also auf dem Kapitalmarkt an:

In die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung bei Hausverkauf fließen neben dem eigentlichen Zinsschaden weitere Faktoren ein. Beispielsweise ergeben sich aus der mit der Rückzahlung verbundenen Reduktion von Risiken und Verwaltungskosten sowie der Margenerstattung durch die Bank zahlungsmindernde Effekte.

Einspruchsmöglichkeiten wegen Berechnungsfehlern

Einspruch gegen die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung oder gegen die Entschädigungszahlung insgesamt können Kreditnehmer bei einer fehlerhaften Berechnung geltend machen.

Für Laien ist es schwierig, nachzuvollziehen, ob die Bank die Vorfälligkeitsentschädigung korrekt berechnet hat. Die Verbraucherzentralen geben an, dass sich im Zeitraum zwischen 2009 und 2013 die Berechnungen der Banken und der Verbraucherzentralen in rund 40 % der Fälle um mehr als zehn Prozent unterschieden – und zwar nicht zugunsten der Darlehensnehmer. Ein Einspruch kann sich also lohnen – Voraussetzung dafür ist eine detaillierte Überprüfung der Kalkulation der Bank. Hier spielen insbesondere die folgenden Punkte eine Rolle:

• Geht aus der Kalkulation unter Angabe von Quellen hervor, mit welchem Wiederanlagezins das Kreditinstitut gerechnet hat?
• Wurden zahlungsmindernde Effekte eingerechnet?
• Wurde bei der Kalkulation berücksichtigt, dass der Kreditnehmer bis zum Ablauf der Zinsbindung noch die Möglichkeit zu Sondertilgungen gehabt hätte, die die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung vermindern würden? (Jede Sondertilgung reduziert die Darlehenssumme und damit auch die Zinsbelastung.)
• Überschreitet der Berechnungszeitraum für die Vorfälligkeitsentschädigung die durch den Gesetzgeber vorgesehene Zehneinhalbjahres-Frist, nach der eine Kündigung unabhängig von der im Kreditvertrag vereinbarten Zinsbindung möglich ist?
• Sind die Bearbeitungsgebühren für die Berechnung angemessen?

Sinnvoll ist in jedem Fall die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung durch einen unabhängigen Experten. Die Verjährungsfrist für einen Einspruch gegenüber der Bank und oder rechtliche Schritte beläuft sich auf drei Jahre nach der Zustellung der Bankkalkulation. Wenn der Einspruch erfolgreich ist, müssen die Banken ihre Kalkulation entsprechend korrigieren.

Einspruchsmöglichkeiten bei fehlender, falscher oder unzureichender Widerrufsbelehrung

Die Vorfälligkeitsentschädigung bei Hausverkauf kann entfallen wenn die Bank Fehler in der Widerrufsbelehrung gemacht hat.

Ganz von der Zahlung einer Vorfälligkeitsentscheidung bei Hausverkauf befreit sind Darlehensnehmer, die beweisen können, dass sie bei der Kreditvergabe keine ordnungsgemäße Belehrung über ihr Widerrufsrecht erhalten haben. Bei einer ordnungsgemäßen Widerrufsbelehrung gilt ein Widerrufsrecht von 14 Tagen – bei fehlender oder unzureichender Belehrung kann die Frist für den Widerruf sich auf mehr als ein Jahr verlängern. Der häufigste Fehler der Banken in ihren Widerrufsbelehrungen besteht übrigens darin, dass der Beginn der Widerrufsfrist für den Kreditnehmer nicht oder nicht eindeutig bestimmbar ist.

Bei einer nicht den gesetzlichen Vorgaben entsprechenden Widerrufserklärung kann der Darlehensnehmer die Rückzahlung einer bereits geleisteten Vorfälligkeitsentschädigung oder einer Nichtabnahmeentschädigung für den Kredit verlangen, entsprechende Forderungen seiner Bank abwehren, sowie eine Umschuldung ohne Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung oder eine entschädigungslose Entlassung aus dem laufenden Vertrag verlangen. Die rechtliche Grundlage dafür bildet kein Einspruch, sondern ein Darlehenswiderruf.

Vorfälligkeitsentschädigung umgehen

Möglichkeiten, die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung zu umgehen, ergeben sich, wenn ein Eigentümer sein Haus verkaufen und gleichzeitig eine neue Immobilie erwerben will. In diesem Fall sollte der bestehende Kredit möglichst nicht gekündigt werden. Stattdessen wird die neue Immobilie als Sicherheit eingebracht, um einen bestehenden Kredit aufzustocken oder ein weiteres Darlehen zu erhalten. Alternativ kann der Käufer der Immobilie versuchen, in den bestehenden Darlehensvertrag einzusteigen, sofern er daran Interesse hat und die erforderliche Bonität besitzt.

Ist die Vorfälligkeitsentschädigung steuerlich absetzbar?

Die Vorfälligkeitsentschädigung bei Hausverkauf kann steuerlich abgesetzt werden.

Die Vorfälligkeitsentschädigung bei Hausverkauf ist von der Steuer absetzbar, wenn es sich dabei um eine vermietete Immobilie handelt und die Schadensersatzforderung der Bank aufgrund einer Umschuldung zustande kommt. Vermieter müssen ihre Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung dem Finanzamt melden. Durch die Vermietung entstehende Kosten wirken jedoch steuermindernd. Die Vorfälligkeitsentschädigung wird in diesem Fall als Werbungskosten abgesetzt.

Nicht vermietete Immobilien fallen nicht unter diese Regelung des Steuerrechts. Falls der Verkauf in die ersten zehn Jahre nach dem Erwerb der Immobilie fällt, fallen auf den Verkaufspreis jedoch Steuern an. Gegenüber dem Finanzamt kann der Verkäufer jedoch im Gegenzug sogenannte Veräußerungskosten geltend machen. Da die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung bei Hausverkauf den Gewinn des Verkäufers reduziert, ist sie im Rahmen der Veräußerungskosten geltend zu machen Nach dem Ablauf der Zehn-Jahres-Frist sind Immobilienverkäufe dagegen steuerfrei.

Hausverkauf aufschieben wegen Vorfälligkeitsentscheidung

Einen Hausverkauf wegen der Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung zu verschieben, macht dagegen nur in den wenigsten Fällen Sinn. Die durch die Kreditablösung eingesparten Zinsen liegen in der Regel über der Entschädigungssumme. Durch das niedrige Zinsniveau ist derzeit der Zugang zu einem günstigeren Darlehen einfach. Zudem sollte im Vordergrund einer Verkaufsentscheidung nicht vor allem die Höhe der Entschädigungszahlung, sondern die Frage stehen, ob die Immobilie noch benötigt wird und welcher Verkaufspreis sich dafür aktuell erzielen lässt.

Kann ich eine bereits gezahlte Vorfälligkeitsentschädigung zurückfordern?

Eine bereits gezahlte Vorfälligkeitsentschädigung können Kreditnehmer aufgrund einer unzureichenden Widerrufsbelehrung oder fehlerhafter Pflichtangaben im Darlehensvertrag zurückfordern. Die Rückforderung umfasst in einem solchen Fall die Entschädigungssumme sowie die dafür angefallenen Zinsen. Geltend gemacht werden kann sie innerhalb von drei Jahren nach dem Abschluss des Kreditvertrages.

Das Gleiche gilt für eine sogenannte Nichtabnahmeentschädigung, wenn ein Bankkunde ein für seine Immobilie zu einem früheren Zeitpunkt vereinbartes Forward-Darlehen oder eine Anschlussfinanzierung nicht mehr in Anspruch nehmen will. Ein Grund dafür ist beispielsweise, dass der aktuelle Marktzins für Immobiliendarlehen für den Kreditnehmer günstiger ist als der im Vertrag vereinbarte Zinssatz. Auch für die Abwehr oder die Rückforderung einer Nichtabnahmeentschädigung kommt es darauf an, ob der Bank eine fehlerhafte Widerrufsbelehrung oder fehlerhafte Pflichtangaben nachgewiesen werden können.