Unterlagen für den Hausverkauf Checkliste – Alles auf einen Blick

Checkliste: Benötigte Unterlagen für den Hausverkauf

Vor und während eines Hausverkaufs hat der Verkäufer eine Vielzahl von Unterlagen beizubringen. Den größten Teil dieser Dokumente müssen Sie bereits vor dem Hausverkauf beschaffen. Jedoch ist diese Prozedur mit der Unterzeichnung des Kaufvertrags noch nicht beendet. Nach dem Verkauf sind dem Käufer der Immobilie weitere Dokumente zu übergeben. Die folgende Checkliste gibt einen Überblick über alle Unterlagen, die für den Hausverkauf benötigt werden.

Unterlagen vor Hausverkauf

Vor einem Hausverkauf erwarten der Käufer, verschiedene Behörden und der Notar die folgenden Unterlagen – die Unterzeichnung des Kaufvertrages erfolgt in der Regel erst dann, wenn sie komplett vorhanden sind:

• Vollständige Baupläne inklusive der Baubeschreibung der Immobilie (soweit vorhanden)
• Lageplan
• Genehmigter Bebauungsplan
• Grundbuchauszüge
• Aktueller Grundsteuerbescheid
• Berechnungen der Grund- und Nutzfläche sowie unbebauter Raumflächen
• Urkunde der Baugenehmigung (wenn vorhanden)
• Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis (außer in Bayern)
• Bei neueren Gebäuden: Abnahmebescheinigung der Baubehörde
• Vollständige Informationen über vorhandene und eingetragene Grundschulden (sind dem Grundbuchauszug zu entnehmen)
• Gültiger Energieausweis
• Schön ist eine Auflistung aller bisher erfolgten Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen
• Preisliste aller Gegenstände in und am Haus, die Bestandteil des Verkaufes sind
• Betriebskostenaufstellung
• Nachweis über Wohn- und Nutzungsrechte (siehe Grundbuchsauszug)
• Bei Eigentumswohnungen, die letzten 3 Protokolle der Eigentümerversammlungen
• Bei Eigentumswohnungen Teilungserklärung
• Nachweis Gebäudeversicherung

Unterlagen, die nach dem Hausverkauf übergeben werden

Benötigte Unterlagen nach dem Hausverkauf umfassen alle Dokumente, die sich auf die Ausstattung und die laufenden Kosten der Immobilie beziehen. Sie werden direkt an den Käufer übergeben:

• Garantieurkunden, Rechnungen und Gebrauchsanleitungen für sämtliche technischen Geräte, die sich im Haus befinden
• Aktuelle Grundsteuerabrechnung
• Aktuelle Heizungs-, Wasser- und Entsorgungsabrechnungen
• Versicherungsscheine der Wohngebäude und evt. Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht
• Wartungsverträge und Wartungsnachweise
• Handwerkerrechnungen für Umbauten, Sanierungsarbeiten und größere Reparaturen
• Aktuelle Bescheinigung über die fachkundige Überprüfung des Schornsteins und der Heizanlage
• Alle Schlüssel zum Haus, zum Grundstück und zu Nebengebäuden, die sich im Umlauf befinden.

Die wichtigsten Unterlagen zum Hausverkauf im Detail

Einige der Unterlagen für den Hausverkauf sind für den Käufer besonders wichtig. Aus diesen Dokumenten bezieht er die zentralen Informationen, die für seine Kaufentscheidung von Bedeutung sind. Hierzu gehören insbesondere der Grundriss, ein gültiger Energieausweis, der Grundbuchauszug sowie die Flurkarte und die Baubeschreibung der zu verkaufenden Immobilie: Soll der Immobilienverkauf mit einem Darlehen stattfinden, so benötigt der Käufer zur Vorlage bei der finanzierenden Bank den Nachweis einer Gebäudeversicherung und kurz vor Notarvertrag einen Entwurf des Selbigen.

Grundbuchauszug

Im Grundbuchauszug werden alle relevanten Gebäudedaten aufgeführt. Hierzu gehören beispielsweise die Eigentumsverhältnisse, die Größe der Immobilie sowie vorhandene Wohn- und Wegerechte. Auch eine Grundschuld wird ins Grundbuch eingetragen. Unklarheiten und späteren Problemen gehen Sie als Verkäufer aus dem Weg, wenn Sie von vornherein eine beglaubigte Kopie bestellen.

Grundriss

Der Grundriss ist für den Käufer das mit Abstand wichtigste Dokument. Er gibt Auskunft darüber, ob die räumliche Gestaltung eines Hauses die Anforderungen des Käufers vom Grundsatz her erfüllt. Bei älteren Gebäuden ist es in der Regel sinnvoll, einen neuen Grundriss zu erstellen, in den auch Umbauten sowie Veränderungen der Installationen eingetragen werden. Außerdem ist der Grundriss für die Vermarktung der Immobilie von Bedeutung. Durch 3-D-Darstellungen und Möblierungsvorschläge gewinnen Kaufinteressenten einen ersten Eindruck von einem Haus, das sie eventuell erwerben wollen.

Energieausweis

Seit dem 01. Mai 2014 müssen Sie den Energieeffizienzstandard einer Immobilie bereits im Verkaufsinserate auszuweisen

Der Energieausweis liefert alle relevanten Daten zur Energieeffizienz und zu den Energiekosten eines Hauses. In Deutschland ist die Erstellung eines Energieausweises gesetzlich vorgeschrieben. Potenzielle Käufer oder Mieter haben das Recht vom Eigentümer, Verkäufer oder Vermieter einer Immobilie die Vorlage dieses Dokuments zu fordern. Davon ausgenommen sind lediglich denkmalgeschützte Gebäude sowie Häuser, die über weniger als 50 Quadratmeter Nutzfläche verfügen. Seit dem 01. Mai 2014 schreibt die novellierte Energieeinsparverordnung vor, dass der Energieeffizienzstandard einer Immobilie bereits in den Verkaufs- oder Vermietungsinseraten auszuweisen ist. Der Gesetzgeber will damit erreichen, dass Käufer oder Mieter sich auch anhand seiner Energieeffizienz für oder gegen ein Objekt entscheiden können. Wenn die Vorlage des Energieausweises nicht erfolgt, drohen Geldstrafen von bis zu 15.000 Euro.

Unterschieden wird im Hinblick auf den Energieausweis zwischen einem Verbrauchs- und einem Bedarfsausweis. Deutlich günstiger ist die Erstellung eines Verbrauchsausweises, der auf der Grundlage des tatsächlichen Energieverbrauchs anhand der Heizkostenabrechnungen der vergangenen drei Jahre berechnet wird. Ein Energiebedarfsausweis beruht dagegen auf einer umfassenden energetischen Analyse des Gebäudezustands. Eigentümer einer Immobilie können zwischen diesen beiden Varianten wählen. Allerdings ist ein Bedarfsausweis für Wohnimmobilien mit weniger als fünf Wohneinheiten sowie für Gebäude Pflicht, deren Bauantrag vor dem 01. November 1977 gestellt wurde, sofern ihr Energiestandard – gegebenenfalls durch eine energetische Sanierung – nicht den Vorgaben der Wärmeschutzverordnung des Jahres 1977 entspricht.

Flurkarte

Die Flurkarte oder Liegenschaftskarte ist eine Ergänzung zum Grundbuchauszug, bei der es sich um eine geografische Karte handelt, in der die Grenzen Ihres Grundstücks und der benachbarten Grundstücke exakt verzeichnet sind.

Bauakte/Baubeschreibung

Die Bauakte enthält unter anderem die Baugenehmigung, Flächen- und Maßangaben sowie Bauzeichnungen einer Immobilie. Eigentümer besitzen das Recht, jederzeit Einblick in die Bauakte ihrer Immobilie zu nehmen und (gebührenpflichtige) Kopien für Kaufinteressenten anzufertigen.

Weitere für potenzielle Käufer wichtige Unterlagen vor dem Hausverkauf sind:

• Bauverträge
• Erbpachtverträge
• Bei vermieteten Immobilien: Kopien der aktuellen Mietverträge, Nachweise der Mieteinnahmen, Betriebskostenabrechnungen für die vergangenen drei Jahre.

Bezugsquellen für die Unterlagen zum Hausverkauf

Um die Unterlagen für den Hausverkauf zu beschaffen, müssen Verkäufer verschiedene Behörden kontaktieren. Hierfür gibt die folgende Checkliste Hilfestellung:

Grundbuchamt

Das Grundbuchamt in Deutschland ist ein Registergericht, das bei den örtlichen Amtsgerichten angesiedelt ist. Es führt das Grundbuch über alle Grundstücke, die sich in seinem Zuständigkeitsbereich befinden. Unter anderem sind die Grundbuchämter verpflichtet, die Korrektheit der formalen Eintragungen sowie die Richtigkeit des Grundbuchs zu überwachen. Von Ihrem Grundbuchamt erhalten Sie die folgenden Unterlagen für den Hausverkauf:

• Einen aktuellen Grundbuchauszug (aktuelle Grundbuchauszüge dürfen nicht älter als drei Monate sein)
• Aktuelle Angaben zu eingetragenen Grundschulden und Erbpachtverträgen
• Den Nachweis über vorhandene Wohn- und Nutzungsrechte
• Soweit vorhanden, einen Auszug aus dem Baulastenverzeichnis. Das Baulastenverzeichnis ist ein amtliches Register, in dem die öffentlich-rechtlichen Verpflichtungen von Grundstücks- und Gebäudeeigentümern gegenüber der Baubehörde festgehalten werden. Es wird derzeit den meisten Bundesländern durch das Katasteramt geführt. Lediglich in Bayern und Brandenburg ist das Grundbuchamt die dafür zuständige Behörde.

Für den Verkauf vermieteter Immobilien sind einige weitere Unterlagen nötig, die ebenfalls in die Zuständigkeit der Grundbuchämter fallen. Dabei handelt es sich um die Teilungserklärung des Gebäudes (Text- und Planungsteil) sowie relevante Sanierungsvermerke.

Bauordnungsamt

Das Bauordnungsamt ist ein Bestandteil der kommunalen Ordnungsämter. Seine Aufgabe besteht darin, zu überwachen, dass beim Bau und beim Betrieb von Immobilien alle gesetzlichen und behördlichen Vorschriften eingehalten werden. Von diesem Amt erhalten Sie:

• Die Baugenehmigungsurkunde
• Die Baubeschreibung
• Die Berechnung der Wohn- und Nutzfläche sowie der unbebauten Fläche
• Den kompletten Satz der Baupläne im Maßstab 1:100
• Sofern vorhanden: Statik-Pläne und Ausführungszeichnungen (Ansichten von jeder Seite, Geschossgrundrisse, Heizungs-, Elektro-, Sanitär- und Entwässerungspläne) im Maßstab 1:50.

Katasteramt

In den Zuständigkeitsbereich des Katasteramtes oder Vermessungsamtes fallen die Führung des kommunalen Liegenschaftsregisters sowie die amtliche Vermessung und Kartografierung von Grund- und Flurstücken aller Art. Hausverkäufer erhalten vom Katasteramt:

• Den Lageplan und einen Flurkartenauszug für ihr Grundstück
• Die Vermessungsbestätigung sowie das Grenz-Attest
• Außer in Bayern und Brandenburg: Den Auszug aus dem Baulastenverzeichnis.

Welche Unterlagen brauche ich für das Exposé?

Das Exposé für eine zu verkaufende Immobilie dient dazu, potenzielle Käufer für dieses Objekt zu interessieren. Es erfüllt somit Informations- und Werbezwecke. Anhand des Exposés entscheiden Kaufinteressenten darüber, ob eine Immobilie für sie geeignet ist.Unterlagen für ein Exposé:

• Grundrisse aller Gebäudeteile
• Ansichten und Schnitte
• Baubeschreibung
• Berechnung der Wohlfläche (insgesamt und für alle Räumlichkeiten)
• Sofern bereits vorhanden, ein Wertgutachten eines unabhängigen Experten.
• Gültiger Energieausweis

Darüber hinaus soll das Exposé werbewirksam sein. Die wichtigste Voraussetzung hierfür sind aussagekräftige Fotos vom Innen- und Außenbereich des Hauses. Vor allem bei hochwertigen Immobilien sind Sie gut beraten, dafür einen professionellen Fotografen zu engagieren. Die Unterlagen für das Exposé können Sie natürlich auch für Immobilienanzeigen verwenden.

Welche Unterlagen brauche ich für das Wertgutachten?

Das Wertgutachten für eine Immobilie ist die kostenpflichtige Bewertung ihres Marktwertes durch einen unabhängigen Sachverständigen. Für seine Arbeit benötigt der Experte natürlich auch diverse Unterlagen zum Hausverkauf.Unterlagen für ein Wertgutachten:

• Ein aktueller Grundbuchauszug
• Nachweise zur Antragsberechtigung (Vollmachten, Erbschein, Testament etc.)
• Planungsunterlagen (Baugenehmigungen, Wohnflächen- und Rauminhaltsberechnungen, Grundrisse und Lagepläne, Flurkarte etc.)
• Unterlagen über erfolgte Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen
• Nachweis über Belastungen des Grundstücks (Erbbaurechtsvertrag, privatwirtschaftliche Vereinbarungen)
• Unterlagen zum Brandschutz
• Gutachten und Kostenschätzungen zu vorhandenen Bauschäden
• Bei vermieteten Objekten und Eigentumswohnungen: Teilungserklärung, Mietverträge aller beteiligten Parteien, Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen, aktuelle Hausgeldabrechnungen.

Wertgutachten werden als Vergleichswert-, Sachwert- oder Ertragswertermittlungsverfahren durchgeführt – letzteres kommt insbesondere bei vermieteten Objekten zum Einsatz. Vergleichswertverfahren eignen sich für die Wertermittlung mehrerer ähnlicher Immobilien. Bei Einfamilienhäusern wird vor allem das Sachwertermittlungsverfahren angewendet.

Welche Unterlagen werden für den Notartermin benötigt?

Um den Kaufvertrag für Ihre Immobilie aufzusetzen, benötigt der Notar alle relevanten Unterlagen für den Hausverkauf. Vorliegen müssen sie ihm rechtzeitig vor dem angesetzten Termin für den Vertragsschluss. Für die Vorbereitung des Notartermins sind praktisch alle vorhergehend aufgeführten Dokumente nötig. Hinzu kommen Unterlagen zur Übertragung von Finanzierungen an den Käufer, Preislisten aller Einbauten und Geräte, die durch den Käufer übernommen werden sollen, sowie gegebenenfalls Nachweise über den Denkmalschutz eines Gebäudes.

Hausverkauf-Unterlagen – wie lange aufheben?

Für die Unterlagen zum Hausverkauf besteht de facto eine Archivierungspflicht. Für diese gelten die folgenden Regeln: Notariell beglaubigte Dokumente sollten lebenslang aufbewahrt werden, für alle anderen Unterlagen gilt eine Archivierungsfrist von fünf Jahren. Handwerkliche Rechnungen sind mindestens zwei Jahre lang aufzubewahren.

Maklerhilfe bei der Beschaffung der Unterlagen für den Hausverkauf

Der Aufwand für die Beschaffung aller Hausverkaufsunterlagen ist nicht ganz unerheblich. Beträchtlich einfacher wird es für Sie, wenn Sie sich dabei von einem Profi unterstützen lassen. Wenn Sie mit der Beschaffung und Zusammenstellung der Unterlagen für die verschiedenen Adressaten überfordert sind oder diese Arbeiten Ihr verfügbares Zeitbudget sprengen, rufen Sie mich bitte an! Mit einer entsprechenden Vollmacht werde ich gern bei allen zuständigen Stellen für Sie tätig, um die für den Hausverkauf erforderlichen Unterlagen zu beschaffen.