Die wichtigsten Unterlagen zum Hausverkauf im Detail
Einige der Unterlagen für den Hausverkauf sind für den Käufer besonders wichtig. Aus diesen Dokumenten bezieht er die zentralen Informationen, die für seine Kaufentscheidung von Bedeutung sind. Hierzu gehören insbesondere der Grundriss, ein gültiger Energieausweis, der Grundbuchauszug sowie die Flurkarte und die Baubeschreibung der zu verkaufenden Immobilie: Soll der Immobilienverkauf mit einem Darlehen stattfinden, so benötigt der Käufer zur Vorlage bei der finanzierenden Bank den Nachweis einer Gebäudeversicherung und kurz vor Notarvertrag einen Entwurf des Selbigen.
Grundbuchauszug
Im Grundbuchauszug werden alle relevanten Gebäudedaten aufgeführt. Hierzu gehören beispielsweise die Eigentumsverhältnisse, die Größe der Immobilie sowie vorhandene Wohn- und Wegerechte. Auch eine Grundschuld wird ins Grundbuch eingetragen. Unklarheiten und späteren Problemen gehen Sie als Verkäufer aus dem Weg, wenn Sie von vornherein eine beglaubigte Kopie bestellen.
Grundriss
Der Grundriss ist für den Käufer das mit Abstand wichtigste Dokument. Er gibt Auskunft darüber, ob die räumliche Gestaltung eines Hauses die Anforderungen des Käufers vom Grundsatz her erfüllt. Bei älteren Gebäuden ist es in der Regel sinnvoll, einen neuen Grundriss zu erstellen, in den auch Umbauten sowie Veränderungen der Installationen eingetragen werden. Außerdem ist der Grundriss für die Vermarktung der Immobilie von Bedeutung. Durch 3-D-Darstellungen und Möblierungsvorschläge gewinnen Kaufinteressenten einen ersten Eindruck von einem Haus, das sie eventuell erwerben wollen.
Energieausweis

Seit dem 01. Mai 2014 müssen Sie den Energieeffizienzstandard einer Immobilie bereits im Verkaufsinserate auszuweisen
Der Energieausweis liefert alle relevanten Daten zur Energieeffizienz und zu den Energiekosten eines Hauses. In Deutschland ist die Erstellung eines Energieausweises gesetzlich vorgeschrieben. Potenzielle Käufer oder Mieter haben das Recht vom Eigentümer, Verkäufer oder Vermieter einer Immobilie die Vorlage dieses Dokuments zu fordern. Davon ausgenommen sind lediglich denkmalgeschützte Gebäude sowie Häuser, die über weniger als 50 Quadratmeter Nutzfläche verfügen. Seit dem 01. Mai 2014 schreibt die novellierte Energieeinsparverordnung vor, dass der Energieeffizienzstandard einer Immobilie bereits in den Verkaufs- oder Vermietungsinseraten auszuweisen ist. Der Gesetzgeber will damit erreichen, dass Käufer oder Mieter sich auch anhand seiner Energieeffizienz für oder gegen ein Objekt entscheiden können. Wenn die Vorlage des Energieausweises nicht erfolgt, drohen Geldstrafen von bis zu 15.000 Euro.
Unterschieden wird im Hinblick auf den Energieausweis zwischen einem Verbrauchs- und einem Bedarfsausweis. Deutlich günstiger ist die Erstellung eines Verbrauchsausweises, der auf der Grundlage des tatsächlichen Energieverbrauchs anhand der Heizkostenabrechnungen der vergangenen drei Jahre berechnet wird. Ein Energiebedarfsausweis beruht dagegen auf einer umfassenden energetischen Analyse des Gebäudezustands. Eigentümer einer Immobilie können zwischen diesen beiden Varianten wählen. Allerdings ist ein Bedarfsausweis für Wohnimmobilien mit weniger als fünf Wohneinheiten sowie für Gebäude Pflicht, deren Bauantrag vor dem 01. November 1977 gestellt wurde, sofern ihr Energiestandard – gegebenenfalls durch eine energetische Sanierung – nicht den Vorgaben der Wärmeschutzverordnung des Jahres 1977 entspricht.
Flurkarte
Die Flurkarte oder Liegenschaftskarte ist eine Ergänzung zum Grundbuchauszug, bei der es sich um eine geografische Karte handelt, in der die Grenzen Ihres Grundstücks und der benachbarten Grundstücke exakt verzeichnet sind.
Bauakte/Baubeschreibung
Die Bauakte enthält unter anderem die Baugenehmigung, Flächen- und Maßangaben sowie Bauzeichnungen einer Immobilie. Eigentümer besitzen das Recht, jederzeit Einblick in die Bauakte ihrer Immobilie zu nehmen und (gebührenpflichtige) Kopien für Kaufinteressenten anzufertigen.
Weitere für potenzielle Käufer wichtige Unterlagen vor dem Hausverkauf sind:
- Bauverträge
- Erbpachtverträge
- Bei vermieteten Immobilien: Kopien der aktuellen Mietverträge, Nachweise der Mieteinnahmen, Betriebskostenabrechnungen für die vergangenen drei Jahre.
Bezugsquellen für die Unterlagen zum Hausverkauf
Um die Unterlagen für den Hausverkauf zu beschaffen, müssen Verkäufer verschiedene Behörden kontaktieren. Hierfür gibt die folgende Checkliste Hilfestellung:
Grundbuchamt
Das Grundbuchamt in Deutschland ist ein Registergericht, das bei den örtlichen Amtsgerichten angesiedelt ist. Es führt das Grundbuch über alle Grundstücke, die sich in seinem Zuständigkeitsbereich befinden. Unter anderem sind die Grundbuchämter verpflichtet, die Korrektheit der formalen Eintragungen sowie die Richtigkeit des Grundbuchs zu überwachen. Von Ihrem Grundbuchamt erhalten Sie die folgenden Unterlagen für den Hausverkauf:
- Einen aktuellen Grundbuchauszug (aktuelle Grundbuchauszüge dürfen nicht älter als drei Monate sein)
- Aktuelle Angaben zu eingetragenen Grundschulden und Erbpachtverträgen
- Den Nachweis über vorhandene Wohn- und Nutzungsrechte
- Soweit vorhanden, einen Auszug aus dem Baulastenverzeichnis. Das Baulastenverzeichnis ist ein amtliches Register, in dem die öffentlich-rechtlichen Verpflichtungen von Grundstücks- und Gebäudeeigentümern gegenüber der Baubehörde festgehalten werden. Es wird derzeit den meisten Bundesländern durch das Katasteramt geführt. Lediglich in Bayern und Brandenburg ist das Grundbuchamt die dafür zuständige Behörde.
Für den Verkauf vermieteter Immobilien sind einige weitere Unterlagen nötig, die ebenfalls in die Zuständigkeit der Grundbuchämter fallen. Dabei handelt es sich um die Teilungserklärung des Gebäudes (Text- und Planungsteil) sowie relevante Sanierungsvermerke.
Bauordnungsamt
Das Bauordnungsamt ist ein Bestandteil der kommunalen Ordnungsämter. Seine Aufgabe besteht darin, zu überwachen, dass beim Bau und beim Betrieb von Immobilien alle gesetzlichen und behördlichen Vorschriften eingehalten werden. Von diesem Amt erhalten Sie:
- Die Baugenehmigungsurkunde
- Die Baubeschreibung
- Die Berechnung der Wohn- und Nutzfläche sowie der unbebauten Fläche
- Den kompletten Satz der Baupläne im Maßstab 1:100
- Sofern vorhanden: Statik-Pläne und Ausführungszeichnungen (Ansichten von jeder Seite, Geschossgrundrisse, Heizungs-, Elektro-, Sanitär- und Entwässerungspläne) im Maßstab 1:50.
Katasteramt
In den Zuständigkeitsbereich des Katasteramtes oder Vermessungsamtes fallen die Führung des kommunalen Liegenschaftsregisters sowie die amtliche Vermessung und Kartografierung von Grund- und Flurstücken aller Art. Hausverkäufer erhalten vom Katasteramt:
- Den Lageplan und einen Flurkartenauszug für ihr Grundstück
- Die Vermessungsbestätigung sowie das Grenz-Attest
- Außer in Bayern und Brandenburg: Den Auszug aus dem Baulastenverzeichnis.
5 Comments
Mein Onkel hat mich letztens zum Thema Energieausweis etwas gefragt, aber ich wusste darüber nichts. Deswegen bin ich echt froh, dass ich diesen Beitrag gefunden habe. Das ist gut zu wissen, dass ein Verbrauchsausweis günstiger als einen Bedarfsausweis ist. Nächstes Mal, wenn ich ihn sehe, kann ich ihm erzählen, was ich hier gelesen habe.
Danke für die Erläuterung, wie der Verkäufer eine große Anzahl von Dokumenten vorlegen muss. Mein Bruder möchte ein Haus kaufen, aber er hat ein paar Fragen zu den erforderlichen Dokumenten und zum Kaufvertrag. Ich werde meinem Bruder sagen, dass er sich mit einem Anwalt treffen soll, um mehr über Kaufverträge zu erfahren.
Wir planen einen Hausverkauf im Sommer, wobei wir alles bis zu Notar selbst regeln wollen. Der Notar soll uns nur bei Abrechnungen und bei dem Kaufvertrag helfen. Danke für die Liste der Unterlagen für Notariat!
Da ich überlege mein Haus zu verkaufen, danke ich euch für diese Liste für die Unterlagen für ein Wertgutachten. Ich werde unseren Notar außerdem damit beauftragen den Kaufvertrag zu erstellen. Gut zu wissen, dass ich auch die Preislisten aller Einbauten und Geräte mit zum Notartermin nehmen sollte.
Interessant, dass der Hausverkäufer eigentlich erst nach dem Kauf Dokumente erhält, in denen es um die laufenden Kosten und Austattungsdetails geht. Wir hatten die vor dem Kauf angefordert. Man möchte ja nicht in die Katze im Sack kaufen. Morgen ist der Termin beim Notar, der Sekt ist schon kalt gestellt!