Für den Verkauf einer Immobilie sind zahlreiche Unterlagen nötig: Behördliche Dokumente, Unterlagen für das Exposé, sowie ggfls. für das Wertgutachten des Hauses. Benötigt werden diese Unterlagen für den Käufer, die finanzierende Bank, für Behörden und den Notar, der auf dieser Grundlage den Kaufvertrag erstellt.
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Vor und während eines Hausverkaufs hat der Verkäufer eine Vielzahl von Unterlagen beizubringen. Den größten Teil dieser Dokumente müssen Sie bereits vor dem Hausverkauf beschaffen. Jedoch ist diese Prozedur mit der Unterzeichnung des Kaufvertrags noch nicht beendet. Nach dem Verkauf sind dem Käufer der Immobilie weitere Dokumente zu übergeben. Die folgende Checkliste gibt einen Überblick über alle Unterlagen, die für den Hausverkauf benötigt werden.
Vor einem Hausverkauf erwarten der Käufer, verschiedene Behörden und der Notar die folgenden Unterlagen – die Unterzeichnung des Kaufvertrages erfolgt in der Regel erst dann, wenn sie komplett vorhanden sind:
Benötigte Unterlagen nach dem Hausverkauf umfassen alle Dokumente, die sich auf die Ausstattung und die laufenden Kosten der Immobilie beziehen. Sie werden direkt an den Käufer übergeben:
Einige der Unterlagen für den Hausverkauf sind für den Käufer besonders wichtig. Aus diesen Dokumenten bezieht er die zentralen Informationen, die für seine Kaufentscheidung von Bedeutung sind. Hierzu gehören insbesondere der Grundriss, ein gültiger Energieausweis, der Grundbuchauszug sowie die Flurkarte und die Baubeschreibung der zu verkaufenden Immobilie: Soll der Immobilienverkauf mit einem Darlehen stattfinden, so benötigt der Käufer zur Vorlage bei der finanzierenden Bank den Nachweis einer Gebäudeversicherung und kurz vor Notarvertrag einen Entwurf des Selbigen.
Im Grundbuchauszug werden alle relevanten Gebäudedaten aufgeführt. Hierzu gehören beispielsweise die Eigentumsverhältnisse, die Größe der Immobilie sowie vorhandene Wohn- und Wegerechte. Auch eine Grundschuld wird ins Grundbuch eingetragen. Unklarheiten und späteren Problemen gehen Sie als Verkäufer aus dem Weg, wenn Sie von vornherein eine beglaubigte Kopie bestellen.
Der Grundriss ist für den Käufer das mit Abstand wichtigste Dokument. Er gibt Auskunft darüber, ob die räumliche Gestaltung eines Hauses die Anforderungen des Käufers vom Grundsatz her erfüllt. Bei älteren Gebäuden ist es in der Regel sinnvoll, einen neuen Grundriss zu erstellen, in den auch Umbauten sowie Veränderungen der Installationen eingetragen werden. Außerdem ist der Grundriss für die Vermarktung der Immobilie von Bedeutung. Durch 3-D-Darstellungen und Möblierungsvorschläge gewinnen Kaufinteressenten einen ersten Eindruck von einem Haus, das sie eventuell erwerben wollen.
Seit dem 01. Mai 2014 müssen Sie den Energieeffizienzstandard einer Immobilie bereits im Verkaufsinserate auszuweisen
Der Energieausweis liefert alle relevanten Daten zur Energieeffizienz und zu den Energiekosten eines Hauses. In Deutschland ist die Erstellung eines Energieausweises gesetzlich vorgeschrieben. Potenzielle Käufer oder Mieter haben das Recht vom Eigentümer, Verkäufer oder Vermieter einer Immobilie die Vorlage dieses Dokuments zu fordern. Davon ausgenommen sind lediglich denkmalgeschützte Gebäude sowie Häuser, die über weniger als 50 Quadratmeter Nutzfläche verfügen. Seit dem 01. Mai 2014 schreibt die novellierte Energieeinsparverordnung vor, dass der Energieeffizienzstandard einer Immobilie bereits in den Verkaufs- oder Vermietungsinseraten auszuweisen ist. Der Gesetzgeber will damit erreichen, dass Käufer oder Mieter sich auch anhand seiner Energieeffizienz für oder gegen ein Objekt entscheiden können. Wenn die Vorlage des Energieausweises nicht erfolgt, drohen Geldstrafen von bis zu 15.000 Euro.
Unterschieden wird im Hinblick auf den Energieausweis zwischen einem Verbrauchs- und einem Bedarfsausweis. Deutlich günstiger ist die Erstellung eines Verbrauchsausweises, der auf der Grundlage des tatsächlichen Energieverbrauchs anhand der Heizkostenabrechnungen der vergangenen drei Jahre berechnet wird. Ein Energiebedarfsausweis beruht dagegen auf einer umfassenden energetischen Analyse des Gebäudezustands. Eigentümer einer Immobilie können zwischen diesen beiden Varianten wählen. Allerdings ist ein Bedarfsausweis für Wohnimmobilien mit weniger als fünf Wohneinheiten sowie für Gebäude Pflicht, deren Bauantrag vor dem 01. November 1977 gestellt wurde, sofern ihr Energiestandard – gegebenenfalls durch eine energetische Sanierung – nicht den Vorgaben der Wärmeschutzverordnung des Jahres 1977 entspricht.
Die Flurkarte oder Liegenschaftskarte ist eine Ergänzung zum Grundbuchauszug, bei der es sich um eine geografische Karte handelt, in der die Grenzen Ihres Grundstücks und der benachbarten Grundstücke exakt verzeichnet sind.
Die Bauakte enthält unter anderem die Baugenehmigung, Flächen- und Maßangaben sowie Bauzeichnungen einer Immobilie. Eigentümer besitzen das Recht, jederzeit Einblick in die Bauakte ihrer Immobilie zu nehmen und (gebührenpflichtige) Kopien für Kaufinteressenten anzufertigen.
Um die Unterlagen für den Hausverkauf zu beschaffen, müssen Verkäufer verschiedene Behörden kontaktieren. Hierfür gibt die folgende Checkliste Hilfestellung:
Das Grundbuchamt in Deutschland ist ein Registergericht, das bei den örtlichen Amtsgerichten angesiedelt ist. Es führt das Grundbuch über alle Grundstücke, die sich in seinem Zuständigkeitsbereich befinden. Unter anderem sind die Grundbuchämter verpflichtet, die Korrektheit der formalen Eintragungen sowie die Richtigkeit des Grundbuchs zu überwachen. Von Ihrem Grundbuchamt erhalten Sie die folgenden Unterlagen für den Hausverkauf:
Für den Verkauf vermieteter Immobilien sind einige weitere Unterlagen nötig, die ebenfalls in die Zuständigkeit der Grundbuchämter fallen. Dabei handelt es sich um die Teilungserklärung des Gebäudes (Text- und Planungsteil) sowie relevante Sanierungsvermerke.
Das Bauordnungsamt ist ein Bestandteil der kommunalen Ordnungsämter. Seine Aufgabe besteht darin, zu überwachen, dass beim Bau und beim Betrieb von Immobilien alle gesetzlichen und behördlichen Vorschriften eingehalten werden. Von diesem Amt erhalten Sie:
In den Zuständigkeitsbereich des Katasteramtes oder Vermessungsamtes fallen die Führung des kommunalen Liegenschaftsregisters sowie die amtliche Vermessung und Kartografierung von Grund- und Flurstücken aller Art. Hausverkäufer erhalten vom Katasteramt:
Das Exposé für eine zu verkaufende Immobilie dient dazu, potenzielle Käufer für dieses Objekt zu interessieren. Es erfüllt somit Informations- und Werbezwecke. Anhand des Exposés entscheiden Kaufinteressenten darüber, ob eine Immobilie für sie geeignet ist.
Unterlagen für ein Exposé:
Darüber hinaus soll das Exposé werbewirksam sein. Die wichtigste Voraussetzung hierfür sind aussagekräftige Fotos vom Innen- und Außenbereich des Hauses. Vor allem bei hochwertigen Immobilien sind Sie gut beraten, dafür einen professionellen Fotografen zu engagieren. Die Unterlagen für das Exposé können Sie natürlich auch für Immobilienanzeigen verwenden.
Das Wertgutachten für eine Immobilie ist die kostenpflichtige Bewertung ihres Marktwertes durch einen unabhängigen Sachverständigen. Für seine Arbeit benötigt der Experte natürlich auch diverse Unterlagen zum Hausverkauf.
Unterlagen für ein Wertgutachten:
Wertgutachten werden als Vergleichswert-, Sachwert- oder Ertragswertermittlungsverfahren durchgeführt – letzteres kommt insbesondere bei vermieteten Objekten zum Einsatz. Vergleichswertverfahren eignen sich für die Wertermittlung mehrerer ähnlicher Immobilien. Bei Einfamilienhäusern wird vor allem das Sachwertermittlungsverfahren angewendet.
Um den Kaufvertrag für Ihre Immobilie aufzusetzen, benötigt der Notar alle relevanten Unterlagen für den Hausverkauf. Vorliegen müssen sie ihm rechtzeitig vor dem angesetzten Termin für den Vertragsschluss. Für die Vorbereitung des Notartermins sind praktisch alle vorhergehend aufgeführten Dokumente nötig. Hinzu kommen Unterlagen zur Übertragung von Finanzierungen an den Käufer, Preislisten aller Einbauten und Geräte, die durch den Käufer übernommen werden sollen, sowie gegebenenfalls Nachweise über den Denkmalschutz eines Gebäudes.
Für die Unterlagen zum Hausverkauf besteht de facto eine Archivierungspflicht. Für diese gelten die folgenden Regeln: Notariell beglaubigte Dokumente sollten lebenslang aufbewahrt werden, für alle anderen Unterlagen gilt eine Archivierungsfrist von fünf Jahren. Handwerkliche Rechnungen sind mindestens zwei Jahre lang aufzubewahren.
Der Aufwand für die Beschaffung aller Hausverkaufsunterlagen ist nicht ganz unerheblich. Beträchtlich einfacher wird es für Sie, wenn Sie sich dabei von einem Profi unterstützen lassen. Wenn Sie mit der Beschaffung und Zusammenstellung der Unterlagen für die verschiedenen Adressaten überfordert sind oder diese Arbeiten Ihr verfügbares Zeitbudget sprengen, rufen Sie mich bitte an! Mit einer entsprechenden Vollmacht werde ich gern bei allen zuständigen Stellen für Sie tätig, um die für den Hausverkauf erforderlichen Unterlagen zu beschaffen.
Für die Veräußerung einer Immobilie benötigen Sie zahlreiche amtliche Unterlagen, die Auskunft über die Eigentumsverhältnisse, Belastungen und diverse Eigenschaften des Gebäudes geben. Viele dieser Dokumente sind Voraussetzungen für die Käufersuche und die notarielle Ausarbeitung des Kaufvertrags. Darüber hinaus hat der Käufer nach dem Vertragsabschluss Anspruch auf weitere Dokumente. Ich – Frau Barbara Kochs von Immobilien Kochs – unterstütze Sie mit meinen langjährigen, professionellen Expertisen in der Branche bei allen Fragen rund um den Verkauf und die Bewertung Ihrer Immobilie. Die Beschaffung der Unterlagen für den Hausverkauf ist hier selbstverständlich eingeschlossen. Rufen Sie mich an! Alle weiteren Details klären wir bei einem persönlichen Gesprächstermin.
