Die 4-V-Methode: Eigentumswohnung verkaufen – Was ist zu beachten?

Checkliste Verkauf Eigentumswohnung – die “4-V-Methode”

Bitte gehen Sie bei der Planung der Schritte zum Verkauf einer Eigentumswohnung nach der “4-V-Methode” vor:

Vorbereitungsphase – Verkaufsphase – Verkaufsabschluss – Verbindlichkeiten

Vorbereitungsphase – Vorbereitung des Verkaufs

Die wichtigste Vorbereitung auf einen geplanten Verkauf besteht darin, die Marktlage zu prüfen  um die richtige Entscheidung zu treffen. Dazu ist unbedingt genügend Zeit einzuplanen.

Folgende Fragen sind in dieser Phase zu klären:

• Warum will ich die Wohnung verkaufen? Zu klein, zu teuer oder wegen Trennung / Scheidung? 
• Wäre Vermietung eine Alternative? Kann diese die Finanzierung sichern?
• Soll ich eine geerbte Wohnung verkaufen oder lieber vermieten?
• Kann ich bei einer geerbten Wohnung die Miterben auszahlen und die Wohnung selbst behalten? Lohnt sich das?
• Falls die Wohnung vermietet ist, die Berechnung der Mietrendite. Wie lange läuft der Mietvertrag schon?
• Kaufe ich mir von dem Erlös eine neue Wohnung oder investiere ich das Geld anderweitig?
• Wie dringend benötige ich das Geld aus dem Verkauf?
• Wie sieht der Markt für Eigentumswohnungen in meiner Gegend aus?
• Bis wann soll die Wohnung verkauft werden?
• Läuft noch eine Finanzierung für die Wohnung, die abgelöst werden muss? 
• Wie teuer wäre eine Ablösung der Finanzierung? 
• Ist die Wohnung überhaupt in einem Zustand, in dem sie verkauft werden kann oder sind noch umfangreiche Sanierungen notwendig?
• Reicht der aktuell zu erzielende Verkaufspreis aus, um die Finanzierung und alle weiteren mit dem Verkauf zusammenhängenden Kosten (Notar, Makler, Vorfälligkeitsentschädigungen, Grundbuchänderungen, Steuern usw.) zu bezahlen?

Wenn Sie diesen Fragen für sich beantwortet haben und sich zum Verkauf entschlossen haben, sollten Sie sich überlegen, wie Sie den Verkauf gestalten möchten.

Verkaufsphase – Die aktive Verkaufsabwicklung

Zunächst ist zu entscheiden, ob Sie den geplanten Verkauf ganz alleine organisieren möchten oder ob Sie einen Makler beauftragen möchten. 

Falls Sie alles alleine organisieren, müssen Sie folgendes selbst übernehmen:

• Verkaufspreis recherchieren und festlegen
• aussagekräftige Fotos machen 
• Exposé erstellen
• Anzeigen Online oder Print in relevanten Medien schalten
• Besichtigungstermine vereinbaren und wahrnehmen

Überlegen Sie sich dies gut – denn es bedeutet einen sehr großen Aufwand!

Wahrscheinlich werden Sie einiges an Arbeitszeit und einige Urlaubstage investieren müssen, bis der Verkauf erfolgreich durchgeführt ist. Im Endeffekt kann Sie dies teurer zu stehen kommen, als wenn Sie die Courtage für einen Makler bezahlen. 

Ein seriöser Makler würde Ihnen darüber hinaus auch offen und ehrlich sagen, wenn ein Verkauf der Wohnung zum derzeitigen Zeitpunkt oder beim derzeitigen Zustand der Wohnung wenig sinnvoll erscheint bzw. nur zu einem geringen Verkaufspreis zu realisieren wäre. 

Falls Sie einen Makler einschalten, kann dieser folgende Aufgaben übernehmen:

• aussagekräftige Fotos anfertigen  
• Exposé erstellen
• Realistischen Verkaufspreis nennen – denn ein Makler kennt sich in der Region hervorragend aus und kennt die aktuell zu erzielenden Preise.
• Auf eventuell notwendige Sanierungen oder Renovierungen hinweisen, die den Verkauf erleichtern können
• Bei Bedarf Homestaging organisieren
• Wohnung in allen wichtigen Vertriebswegen (Anzeigen Print oder Online usw.) zum Verkauf anbieten
• Erstkontakt zu Interessenten und Vorauswahl vornehmen
• Besichtigungstermine vereinbaren und wahrnehmen
• Beantwortung aller Kundenanfragen komplett abwickeln
• Begleitung des gesamten Verkaufsprozesses bis hin zum Kaufvertrag und darüber hinaus – bis der richtige Käufer für die Eigentumswohnung gefunden ist.

Verkaufsabschluss – Kaufvertrag, Notar und Übergabe

Der optimale Käufer wurde gefunden – dann geht es zum Abschluss des Verkaufs.

Kaufvertrag

Sobald ein Käufer gefunden ist, kann der Kaufvertrag aufgesetzt werden. Darin werden Kaufpreis. Wohnungsdetails, geplanter Termin der Übergabe und andere wichtige Details schriftlich festgehalten. Ein Immobilienmakler wird die Ausgestaltung des Kaufvertrags mit Ihnen gemeinsam vornehmen. Falls Sie den Verkauf alleine bewältigen, sollten Sie zumindest die wichtigsten Regelungen vorher recherchieren und beachten.

Notar

Der Kaufvertrag muss von einem Notar beglaubigt werden, dieser wird auch die Übertragung im Grundbuch beantragen. Dies erfolgt erst, wenn der Käufer den vollen Kaufpreis und die Grunderwerbssteuer gezahlt hat.

Für den Notartermin sind eine Reihe von Unterlagen vorzubereiten. Ein guter Immobilienmakler wird die Vorbereitung für Sie übernehmen.

Übergabe

Die Übergabe der Wohnung an den neuen Eigentümer erfolgt dann zum im Kaufvertrag vereinbarten Termin. Beachten Sie, dass auch hier genügend Vorlauf einzuplanen ist. Bis zur Übergabe muss der Käufer die Finanzierung von seiner Seite aus geregelt haben. Dies kann manchmal einige Wochen dauern. All dies sollte bei der Zeitplanung bedacht werden.

Verbindlichkeiten – Restliche Abwicklung von Steuern und Finanzierung

Nach der Übergabe ist der Verkauf der Wohnung abgeschlossen. Es können aber noch einige Verbindlichkeiten auf Sie als Verkäufer zukommen. 

Rückabwicklung Finanzierung 

So sind ggfs. noch Details der Rückabwicklung der Finanzierung zu klären. Dies gilt besonders, falls der Kaufpreis nicht für die Rückzahlung aller Kredite ausreicht. Optimalerweise sollten diese Fragen jedoch bereits in der Verkaufsphase geklärt sein.

Spekulationssteuer

Darüber hinaus sind steuerliche Aspekte zu beachten. Falls die Wohnung weniger als zehn Jahre in Ihrem Besitz und fremd vermietet war, müssen Sie unter Umständen  Spekulationssteuer  zu zahlen.

Erbschaftssteuer

Falls es sich um einen Erbfall handelte, ist die Frage der Erbschaftssteuer zu klären. Konsultieren Sie daher unbedingt rechtzeitig einen Steuerberater, damit Sie keine unliebsamen Überraschungen erleben.

Weitere wichtige Fragen zum Thema Verkauf einer Eigentumswohnung

Kann man eine Wohnung verkaufen, obwohl das Darlehen noch nicht abbezahlt ist?

Grundsätzlich ist es möglich, eine Wohnung zu verkaufen, bevor der Kredit abbezahlt ist. Da Immobilienkredite meist langfristig (in der Regel über 10-30 Jahre) abgeschlossen werden, kommt ein zwischenzeitlicher Verkauf öfter vor. Sie sollten allerdings rechtzeitig Ihre Verkaufsabsichten mit der Bank oder den Banken besprechen, bei denen Sie die Darlehen aufgenommen haben. Die Banken sind im Grundbuch eingetragen und müssen den Verkauf freigeben. Dies geschieht in der Regel erst dann, wenn der Verkaufspreis über den noch zu zahlenden Restbeträgen liegt und die Bank sicher ist, dass der Kredit vollständig abbezahlt wird. Außerdem ist an die Bank eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung – in oft nicht unbeträchtlicher Höhe – zu zahlen.

Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung und wann fällt sie an?

Die Banken haben mit der Vereinbarung eines Darlehens eine bestimmte Laufzeit und dafür bestimmte zu zahlende Zinsen festgelegt und als Gewinn für die Bank eingeplant. Falls Sie das Darlehen nun früher zurückzahlen, würden der Bank die noch fälligen Zinsen entgehen. Um diesen wirtschaftlichen Schaden abzufedern, muss an die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung gezahlt werden. Die Höhe dieser Entschädigung ist abhängig von den verbleibenden Zinserträgen, die der Bank rein rechnerisch noch zustehen. Dies wird individuell ermittelt und kostet daher zusätzlich eine Bearbeitungsgebühr. Falls Sie vorab schon einmal unverbindlich eine Berechnung der Höhe der Entschädigung haben möchten, können Sie dies jederzeit bei der Bank beantragen. Rechnen Sie jedoch mit Kosten von ca. 100 – 250 Euro.

Nutzen Sie daher zur ungefähren Einschätzung zunächst einen Vorfälligkeitsentschädigungsrechner.

Kann ein bestehender Kredit an den Käufer übertragen werden?

Bei Übertragung eines bestehenden Kredites an den Käufer der Wohnung würden die Vorfälligkeitsentschädigung und eine Grundbuchänderung für die Bank entfallen. Allerdings ist diese Lösung nicht immer interessant für die Beteiligten. Sind die Zinsen inzwischen gefallen, wird der Käufer sich lieber eine günstigere Finanzierung suchen. Falls die Zinsen inzwischen wesentlich höher sind, wird die Bank versuchen, dem Käufer einen neuen, teureren Kredit anzubieten. Daher ist eine Kreditübertragung nicht immer möglich oder sinnvoll – sollte aber auf jeden Fall überlegt werden. Sprechen Sie dazu unbedingt rechtzeitig mit der Bank und fragen Sie nach, welche Gebühren hierfür anfallen würden.

Was passiert mit den Rücklagen beim Verkauf einer Eigentumswohnung?

Die einzelnen Eigentümer zahlen bei einer Eigentümergemeinschaft in der Regel monatlich einen bestimmten Betrag in die sogenannten Rücklagen ein. Diese dienen dazu, anfallende Instandhaltungen (z.B. neue Heizungsanlagen, Renovierung Treppenhaus usw.) zu bezahlen. Damit wird vermieden, dass für Instandhaltungsmaßnahmen Einzelzahlungen in großer Höhe auf die einzelnen Eigentümer zukommen, die diese in finanzielle Schieflage bringen könnten.

Wird eine Eigentumswohnung verkauft, geht die bereits eingezahlte Instandhaltungsrücklage grundsätzlich auf den Käufer über. Der Verkäufer kann von der Wohnungseigentümergemeinschaft keine anteilige Auszahlung der von ihm gezahlten Rücklageanteile verlangen.

Sollte man besser leer oder vermietet verkaufen?

Die meisten Interessenten suchen eine Wohnung, in die sie selbst einziehen können. Vermietete Wohnungen werden daher weniger nachgefragt und erzielen in der Regel niedrigere Verkaufspreise. Es kann unter Umständen deshalb sinnvoll sein, mit dem Verkauf zu warten, bis eine vermietete Immobilie frei wird. 

Lassen Sie sich von einem Immobilienmakler beraten, wie der Markt in Ihrer Region aussieht – vielleicht lohnt sich der Verkauf auch bei einer vermieteten Wohnung.

Kann durch Homestaging ein höherer Verkaufspreis erzielt werden?

Beim Homestaging werden Immobilien durch gezielten Einsatz von Farbe, Möbeln, Licht und passender Wand- und Fußbodengestaltung aufgewertet. Die Räume wirken ansprechender und wertiger. Manchmal genügt schon das Umstellen einiger weniger Möbel, manchmal müssen Wände gestrichen werden oder andere Lichtquellen eingesetzt werden. In den USA ist Homestaging viel gängiger als in Deutschland. Studien haben ergeben, dass der Verkaufspreis im Schnitt um ca. 15% höher angesetzt werden kann und die benötigte Zeit zum Verkauf ca. 20% kürzer ist als ohne Homestaging.

Immobilien Kochs bietet Homestaging auch hier in Deutschland an und berät Sie gerne, ob dies auch für Ihre Immobilie eine Möglichkeit wäre, den Verkauf zu erleichtern und einen höheren Verkaufspreis zu erzielen.

Welche Rolle spielen Gemeinschaftseigentum und Zusammenhalt der Eigentümer beim Verkauf einer Eigentumswohnung?

Bei Wohnungseigentumsgemeinschaften spielen das Gemeinschaftseigentum und dessen Nutzung eine wichtige Rolle. Als Gemeinschaftseigentum gelten in der Regel die Grundstücksflächen, Vorgärten, gemeinsam genutzte Rasenflächen, Treppenhäuser, Außenwände, Kamine, Balkone, Wintergärten und Zentralheizung. In der Teilungserklärung wird geregelt, welche Bereiche in der Wohnanlage zum Gemeinschaftseigentum gehören. Dieses Eigentum muss gemeinschaftlich gepflegt und verwaltet werden. Dabei kommt es nicht selten zu Meinungsverschiedenheiten und Streit. Für einen potenziellen Käufer ist es wichtig zu wissen, wie diese Themen in der Eigentümergemeinschaft behandelt werden. Kaum ein Käufer – besonders nicht, wenn er selbst in die Wohnung einziehen möchte – ist an Streitigkeiten interessiert. Die meisten wünschen sich eine harmonische Gemeinschaft. Potenzielle Käufer können Einsicht in die Protokolle der Eigentümerversammlungen nehmen, diese geben diesbezüglich ein ungefähres Bild ab. Wohnungen, die in Anlagen mit vielen langwierigen Streitigkeiten zwischen den Eigentümern liegen – was oft auch zu einem Rückstau bei der Pflege der Anlage führt –  sind schwerer zu verkaufen. 

Wer zahlt den Immobilienmakler beim Wohnungsverkauf?

Im Rahmen des “Wohnpakets”

erfolgte eine Einigung dahingehend, dass sich Verkäufer und Käufer die Maklerprovision künftig teilen werden. Das Gesetz dazu tritt am 23.12.2020 in Kraft. Für nach dem 23.12.2020 geschlossene Maklerverträge mit dem Verkäufer und dem Käufer gilt, dass sich  die Parteien, im Erfolgsfall, in gleicher Höhe zur Zahlung einer Maklercourtage verpflichten.  

Es sind damit in Zukunft folgende Modelle möglich:

• Doppelprovision (§ 656c BGB)

Diese Variante wird zukünftig wohl der Regelfall sein. Provisionsvereinbarungen sind dabei in jeweils gleicher Höhe möglich, damit zahlen Verkäufer und Käufer jeweils 50% der Maklercourtage beim Wohnungskauf. Es wird dann nicht mehr möglich sein, dass Makler mit einem der Parteien eine 0%-Courtage vereinbaren, da beide Parteien jeweils gleich zahlen müssen. Arbeitet ein Makler für eine Partei kostenlos, muss er seine Dienste auch der anderen Partei kostenlos bereitstellen.

• Abwälzung – Provision wird im Nachhinein verteilt (§ 656 d BGB)

In diesem Fall schließt nur eine der beiden Parteien – meist der Verkäufer – einen Vertrag mit einem Makler ab und verpflichtet sich zur vollen Provisionsübernahme. Im Nachgang holt er sich dann jedoch einen Teil der Provision wieder, dies wird im Kaufvertrag vereinbart. Derjenige, der den Vertrag abgeschlossen hat muss in diesem Fall mindestens 50% der Maklergebühren übernehmen.

• Eine Partei übernimmt die volle Provision

Es gibt – wie bereits ausgeführt – auch nach dem 23.12.2020 keine Pflicht, die Provision aufzuteilen. Es ist möglich, dass der Verkäufer und der Makler eine reine Innenprovision vereinbaren, bei der der Verkäufer die gesamte Courtage plus Mehrwertsteuer zahlt. Außerdem kann auch ein Käufer einem Makler einen Suchauftrag erteilen und später dann die Courtage komplett alleine zahlen, sobald ein Objekt gefunden und erworben wurde.  

Wer zahlt den Notar beim Verkauf einer Immobilie?

Den überwiegenden Teil der Notarkosten trägt in der Regel der Käufer. Die Höhe der Kosten richtet sich nach der Gebührenordnung und hängt vor allem vom Kaufpreis der Wohnung ab. In der Regel sind vom Käufer an den Notar 1,5% vom Kaufpreis zu zahlen. Daneben werden notwendige Dienstleistungen berechnet und die Eintragung ins Grundbuch ist ebenfalls zu zahlen, diese wird über den Notar veranlasst. Der Verkäufer muss  in der Regel nur die Kosten übernehmen, die zur Löschung der Rechte Dritter anfallen, z.B. für die Löschung einer Grundschuld seiner Bank im Grundbuch.

Welche Kosten fallen beim Verkauf einer Immobilie sonst noch an?

Neben Makler- und Notarkosten fallen noch Kosten für Grundbuchänderungen und für den Käufer, die Grunderwerbssteuer an. In der Regel ist davon auszugehen, dass für den Käufer ungefähr 13% des Kaufpreises als Zusatzkosten anfallen. Für den Verkäufer sind die Kosten geringer, da neben den Maklerkosten und den Kosten für die Grundbuchänderungen nur geringe Notarkosten anfallen. Falls jedoch vor dem Verkauf Renovierungen notwendig sind, ein Wertgutachten erstellt werden soll oder ein Energieausweis benötigt wird, können die Kosten für den Verkäufer ebenfalls erheblich sein. Weiterhin sind die Kosten für die Ablösung von laufenden Krediten zu bedenken. Lassen Sie sich daher eingehend beraten, falls Sie einen Verkauf Ihrer Immobilien planen. 

Sind Erlöse aus dem Verkauf zu versteuern?

Der Immobilienmarkt boomt, die Preise steigen. Daher sind oft große Erlöse möglich. Sind diese zu versteuern? Das fragen sich wohl viele Immobilienbesitzer. In vielen Fällen kann Entwarnung gegeben werden. Nur falls zwischen An- und Verkauf einer Immobilie weniger als zehn Jahre liegen, kann Spekulationssteuer anfallen. Dies gilt jedoch nur unter bestimmten Voraussetzungen. Beim Verkauf einer ausschließlich privat genutzten Ferienimmobilie fällt  z.B. keine solche Steuer an und auch dann nicht, wenn der Eigentümer mehr als drei Jahre selbst in der Immobilie gewohnt hat. Konsultieren Sie diesbezüglich unbedingt vor dem Verkauf einen Steuerberater.