Gewohnheitsrecht Grundstück – wann greift ungeschriebenes Recht

Was bedeutet Gewohnheitsrecht bei Grundstücken?

Wann gilt Gewohnheitsrecht?

Gewohnheitsrecht wird auf Dauer ausgeübt und aus der Überzeugung heraus, dass es so rechtens ist. Gewohnheitsrecht stammt meist noch aus der Zeit, als es weniger geschriebene Gesetze gab. Seit Einführung des BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) am 1.1.1900 kann Gewohnheitsrecht nur noch dort gelten, wo kein geschriebenes Gesetz vorliegt.

Wann erlischt Gewohnheitsrecht?

Sobald geschriebenes Recht vorliegt, verliert Gewohnheitsrecht seine Bedeutung. Dies gilt z.B. für das Wegerecht und das Notwegerecht . Weiterhin kann sich aufgrund geänderter gesellschaftlicher Bedingungen auch das Gewohnheitsrecht ändern.

Welche Rechte können Gewohnheitsrecht sein?

Überbau auf das Nachbargrundstück

Falls ein Bauwerk auf das Nachbargrundstück ragt, so hat der Nachbar dies in der Regel zu dulden, wenn der Bauherr weder vorsätzlich noch grob fahrlässig gehandelt hat. Falls auch bei Ihnen also die Bebauung aus Unkenntnis auf das Nachbargrundstück hinausragt, genießen Sie Bestandsschutz – Sie müssen den Bau also nicht abreißen. Allerdings müssen Sie dem Nachbarn eine Entschädigung zahlen bzw. ggfs. einen Teil des Nachbargrundstücks kaufen.

Bestandsschutz besteht allerdings nicht für komplette „Schwarzbauten“, diese sind abzureißen – auch wenn sie schon länger stehen – hier entsteht kein Gewohnheitsrecht. Daher sollte vor dem Kauf unbedingt geklärt werden, ob alle Gebäude auf dem Grundstück über eine entsprechende Baugenehmigung verfügen.

Abstand zwischen Grundstücksgrenze und Baum

Bei der Frage zum Abstand der Baumreihe zur Grundstücksgrenze gibt es keine einheitliche Regelung

Es ist nicht einheitlich geregelt, wie groß der Abstand zwischen einem Baum und der Grundstücksgrenze sein soll. Bei großen ausladenden Bäumen sollte ein Abstand von vier oder fünf Metern eingehalten werden. Der Nachbar kann bei Nichteinhaltung eine Entfernung des Baumes verlangen. Ein Gewohnheitsrecht ist hier eher nicht anzunehmen. Der Baum wächst weiter und kann immer mehr in das Grundstück des Nachbarn hineinragen. Prüfen Sie daher beim Grundstückskauf, ob Bäume in Ihr Grundstück ragen oder ob Bäume Ihres Grundstücks auf Nachbargrundstücke ragen. Liegt Ihr Grundstück neben einem Wald, so sind sogar bis zu 10 m Abstand mit den Bauten einzuhalten.

Nutzung eines Gartens durch Mieter

Duldet ein Vermieter längere Zeit die Nutzung eines Gartens durch Kinder, so kann er dies später nicht mehr untersagen, die gilt auch für Freunde der Kinder. (Amtsgericht Solingen, Az.: 11 C 235/78). Dieser Fall wäre nur relevant, falls Sie ein vermietetes Haus kaufen und den Garten – trotz Mietern – zukünftig selbst nutzen wollten.

Nutzungsrecht durch Gewohnheitsrecht

Durch reine Nutzung entsteht in der Regel kein Gewohnheitsrecht. Die geduldete Nutzung kann jederzeit widerrufen werden, falls sie nicht vertraglich festgelegt wurde. Insofern es sich um Wegerecht handelt, ist dies gesetzlich geregelt und kein Fall des Gewohnheitsrechts.

Gewohnheitsrecht Grundstücks-Zaun

Eine Einzäunung eines Grundstücks muss den ortüblichen Verhältnissen entsprechen. Dies bezieht sich sowohl auf das Material als auch auf die Höhe der Einfriedung. Die Beseitigung einer ortsunüblichen Einfriedung (z. B. viel zu hohe Palisade o.ä.) kann verlangt werden, auch wenn diese schon länger vorhanden war.

Gewohnheitsrecht Grundstück Abwasserleitung

In früheren Zeiten wurden Abwasserleitungen oft über andere Grundstücke verlegt bzw. oft wurde die Abwasserleitung des Nachbarn mitgenutzt. Gewohnheitsrechte bzw. Bestandsschutz ergeben sich hieraus jedoch nur selten. Höchstens dann, wenn es keine andere Möglichkeit gibt, die Abwässer abzuleiten. Sobald eine andere Möglichkeit besteht, ist diese zu nutzen. Der Nachbar, über dessen Grundstück die Leitungen verlaufen, kann dies verlangen bzw. eine Entschädigung verlangen für die Nutzung der Abwasserleitungen seines Grundstücks.

Gewohnheitsrecht Durchfahrt

Bei der Durchfahrt zum eigenen Hauseingang kommt es häufig zu Streitigkeiten

Auch wenn der Nachbar schon immer über Ihr Grundstück gefahren ist, erwächst daraus kein Gewohnheitsrecht. Dies gilt vor allem, wenn es noch einen anderen Weg zum Ziel/Nachbargrundstück gibt. Falls die Zufahrt zum Ziel/Nachbargrundstück nur über Ihr Grundstück möglich ist, wird dies durch das Notwegerecht geregelt.

Gewohnheitsrecht Zufahrt Grundstück

Ist die Zufahrt zum eigenen Grundstück nur über ein anderes Grundstück möglich, wird dies gesetzlich über das Wegerecht geregelt. Falls es lediglich kürzer oder bequemer ist, über ein anderes Grundstück zum eigenen Grundstück zu fahren, bedingt dies kein Gewohnheitsrecht und kann jederzeit untersagt werden. Es empfiehlt sich, solche Fälle vertraglich unter Nachbarn zu regeln und im Grundbuch eintragen zu lassen. Damit wäre die Rechtslage auch für eventuelle Erben eindeutig.

Notwegerecht

Im § 917 BGB ist das Notwegerecht geregelt. Notwegerecht und Gewohnheitsrecht schließen sich aus. Ein Notwegerecht besteht nur dann, wenn einem Grundstück die notwendige Verbindung zum öffentlichen Verkehrsraum fehlt. Dies ist z.B. der Fall, wenn Häuser hintereinander gebaut wurden, was häufig im städtischen Bereich der Fall ist.

Besteht kein Notwegerecht, dürfen Grundstückseigentümer jederzeit ihr Grundstück einzäunen und anderen Personen den Zutritt oder die Durchfahrt untersagen. Ein Gewohnheitsrecht besteht nicht.

Was bedeutet Wegerecht im Unterschied zum Gewohnheitsrecht?

Beim Wegerecht können sich Grundstückseigentümer heutzutage in der Regel nicht mehr auf Gewohnheitsrecht beziehen. Das Wegerecht wurde in § 917 BGB geregelt und wird zudem meist vertraglich festgelegt inklusive aller Rechte und Pflichten für die Eigentümer des herrschenden und des dienenden Grundstücks. Das dienende Grundstück ist dabei dasjenige, das überquert wird. Beim Wegerecht wird zwischen Geh- und Fahrtrecht unterschieden.

Rechtliche Grundlagen

Das Wegerecht lt. BGB wird in § 917 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) geregelt.

Herrschendes Grundstück

Das herrschende Grundstück ist beim Wegerecht dasjenige, das erreicht werden soll.

Dienendes Grundstück

Das dienende Grundstück ist das Grundstück, dass aufgrund der Regelungen des Wegerechts überquert wird. Es ist jeweils festzulegen, ob das dienende Grundstück nur zu Fuß oder auch mit Fahrzeugen überquert werden darf.

Grunddienstbarkeit

Eine Grunddienstbarkeit definiert, welche Rechte der Eigentümer eines Grundstücks anderen Nutzern einräumen muss. Geregelt wird dies im § 1018 BGB. Eine Grunddienstbarkeit kann z.B. ein Wegerecht sein. Als Grunddienstbarkeit kann auch geregelt werden, dass ein Eigentümer z.B. auf bestimmte Rechte verzichtet. Eine Grunddienstbarkeit stellt kein Gewohnheitsrecht dar, sondern ist eine gesetzliche Regelung.

Pflichten und Kosten beim Wegerecht

Es ist nicht immer klar geregelt wer im Haus zuständig ist für das Schneeschippen

Da die Wege instandgehalten werden müssen, entstehen durch das Wegerecht Kosten. In der Regel werden die Kosten für Instandhaltung und Räumung der Wege (Schnee, Eis, Laub usw.) vom Eigentümer des herrschenden Grundstücks übernommen. Es sind jedoch auch andere Regelungen möglich, daher ist eine frühzeitige Einigung notwendig, um Streitigkeiten zu vermeiden.

Instandhaltung der Wege

Neben der Übernahme der Kosten für die Instandhaltung der Wege ist der Wegerechtsinhaber (der Eigentümer des herrschenden Grundstücks) angehalten, die Nutzung der Wege so schonend wie möglich zu gestalten. Das Eigentum des dienenden Grundstücks sollte also nicht beschädigt werden und es darf auch keine Einschränkungen geben. So ist es z.B. nicht gestattet, die Zuwege zu versperren oder auf dem Zuweg zu parken.

Winterdienst

Die Beseitigung von Laub im Herbst und von Schnee und Eis im Winter müssen geregelt werden. In der Regel ist dies die Pflicht des Eigentümers des herrschenden Grundstücks. Dies gilt jedoch in erster Linie für den Zufahrtweg. Bezüglich des Winterdienstes auf dem öffentlichen Gehweg vor den Häusern können andere Regelungen getroffen werden. Auch hier gilt es, frühzeitig eine vertraglich festgelegte Regelung zu finden.

Kein Gewohnheitsrecht beim Schneeräumen

Das Wegerecht fordert sowohl den Eigentümer des herrschenden als auch den des dienenden Grundstücks zum gemeinsamen und einvernehmlichen Handeln beim Winterdienst auf. Öffentliche Gehwege müssen werktags in der Regel ab 7.00 Uhr geräumt sein, am Wochenende darf es eine Stunde später sein.

Es gibt übrigens kein Gewohnheitsrecht diesbezüglich, auch nicht bei vermieteten Wohnungen. Zuständig ist immer der Hauseigentümer. Dieser kann die Pflichten des Winterdienstes vertraglich auf die Mieter verlagern. Es gibt dabei auch kein Gewohnheitsrecht dahingehend, dass immer der/die Mieter der Erdgeschosswohnung für die Beseitigung von Schnee und Eis zuständig sind.

Auswirkungen des Wegerechts auf den Wert des Grundstücks

Grundsätzlich sind Grundstücke mit einem eingetragenen Wegerecht weniger wert als Grundstücke ohne Wegerecht. Dies liegt daran, dass der Eigentümer (vor allem des dienenden Grundstücks) nicht sein gesamtes Grundstück frei nutzen kann. Dies sollte beim Kauf bedacht werden und eventuell vorhandene vertragliche Regelungen sollten geprüft und ggfs. neu ausgehandelt werden.

Weitere Fragen

Gewohnheitsrecht und Baurecht

Baurechtliche Änderungen, die im Laufe der Zeit eintreten, sind vom Eigentümer in der Regel hinzunehmen. Hier kann sich nicht auf Gewohnheitsrecht berufen werden. Dies betrifft z.B. Änderungen von Bebauungsplänen für umliegende Grundstücke, wie z.B. Bau eines Kindergartens, Ausweisung eines Geländes als Kleingewerbegebiet usw. in der Umgebung. Ein Anrecht darauf, dass sich Bebauungspläne nicht ändern, besteht nicht.

Wohnrecht als Gewohnheitsrecht

Im Wohnrecht gibt es kein Gewohnheitsrecht. Wurde einer Person vertraglich ein lebenslanges Wohnrecht zugebilligt, so gilt dies nur für diese Person – und nicht für weitere in der Wohnung lebende Personen. Das Wohnrecht geht nach dem Tod des Berechtigten nicht auf die mit in der Wohnung lebenden Personen über, auch dann nicht, wenn diese mit der verstorbenen Person verwandt sind.

Gewohnheitsrecht Haus

Falls ein Haus vermietet wurde, so gibt es im Mietrecht kein Gewohnheitsrecht. Wurde einem Mieter z.B. die Nutzung eines Kellerraumes eingeräumt, so kann dies jederzeit widerrufen werden, falls es über diese Nutzung keine vertragliche Regelung gibt. Auch ein Wohnrecht ist kein Gewohnheitsrecht.

Gewohnheitsrecht Landwirtschaft

Auch wenn Ihr Gartenhaus schon lange an der Grundstücksgrenze steht, begründet dies kein Gewohnheitsrecht

Grundsätzlich sind in Bezug auf Landwirtschaft meist Zufahrtswege zu Stallungen oder Feldern relevant, dies wird im Wegerecht geregelt. Auch hier gilt: Ist es lediglich bequemer, den Weg mit z.B. dem Traktor über ein anderes Grundstück zu nehmen, so begründet dies kein Notwegerecht.

Gewohnheitsrecht Gartenhaus

Steht ein Gartenhaus auf einem Nachbargrundstück näher als drei Meter zur Grundstücksgrenze des eigenen Grundstücks, begründet dies kein Gewohnheitsrecht, auch wenn der vorherige Eigentümer das Gartenhaus wohl mündlich genehmigt hatte. Es werden gesetzlich vorgeschriebene Rahmenbedingungen nicht eingehalten. Drei Meter Mindestabstand sind gesetzlich vorgeschrieben. Es ist theoretisch möglich, den Abriss des Gartenhauses zu verlangen. Im Sinne einer guten Nachbarschaft sollte dies allerdings gut überlegt werden.

Gute Nachbarn können auch ein wertbildender Faktor sein, wenn es um die Bewertung einer Immobilie geht.