Was ist Mietkauf?

Ein Mietkauf kann eine Alternative zu einem herkömmlichen Immobilienkredit sein
Ein Mietkauf ist ein Immobilienkauf, bei dem der Mieter die Möglichkeit erhält, die von ihm bewohnte Immobilie nach einer vertraglich vereinbarten Frist zu kaufen. Bis zum Kaufzeitpunkt ist er noch kein Eigentümer, sondern Mieter. Ein Teil der gezahlten Miete fließt in den Kaufpreis der Immobilie ein. Eine dann eventuell noch offene Restsumme wird durch eine Einmalzahlung ausgeglichen.
Für viele Mieter, die sich eine Eigentumsimmobilie wünschen, jedoch nicht über ausreichendes Eigenkapital verfügen oder Schwierigkeiten haben, einen Immobilienkredit zu erhalten, stellt ein Mietkaufmodell eine Alternative zu einer herkömmlichen Immobilienfinanzierung dar. Der Vertrag darüber wird zwischen dem Vermieter und dem Mieter als dem potenziellen Käufer der Immobilie abgeschlossen. Banken spielen dafür in der Regel keine Rolle. Bei näherer Betrachtung erweisen sich die Konditionen für diese Form des Immobilienerwerbs allerdings oft als schwierig. Generell gilt, dass die Kosten für Mietkäufe in der Regel höher sind als für Immobiliendarlehen.
Wie funktioniert Mietkauf?
Mietkauf wird in zwei unterschiedlichen Modellen angeboten. Vom Grundsatz her ist diese Form des Immobilienerwerbs als klassisches Mietkaufmodell oder als Optionskauf möglich.
Was ist klassischer Mietkauf?
Bei einem klassischen Mietkaufmodell bietet der Eigentümer den Erwerb der Immobilie auf Mietkaufbasis an. Im Vertrag darüber wird verbindlich festgehalten, dass nach einer bestimmten Frist der Kauf der Immobilie erfolgen muss. Der Zeitraum bis zum Kauf wird individuell vereinbart. In der Praxis sind Fristen zwischen zwei und 15 Jahren üblich, jedoch sind auch längere Zeiträume möglich. Der Mieter hat keine Möglichkeit, von einem solchen Vertrag zurückzutreten, sondern ist verpflichtet, die Wohnung zum vereinbarten Kaufzeitpunkt als Eigentümer zu übernehmen, falls im Vertrag kein Ausstiegsrecht vereinbart ist. Mit einem Teil der Netto-Kaltmiete wird der Kaufpreis finanziert, einen anderen Teil erhält der Vermieter als Mietzins. Der Mietanteil, der in die Finanzierung des Immobilienkaufs fließt, sollte mindestens 80 Prozent betragen.
Ob eine noch vorhandene Restschuld mit einer Einmalzahlung abgegolten wird oder die komplette Finanzierung über die monatlichen Mietzahlungen erfolgen soll, hängt von der individuellen Vertragsgestaltung ab. Im zweiten Fall ist der Zahlungszeitraum für die Raten in der Regel deutlich länger. Bei einem klassischen Mietkaufmodell müssen Mieter zum Teil bis zu 20 Prozent des Kaufpreises für die Immobilie als Anzahlung leisten. Die Anzahlung entspricht dem Eigenanteil bei einer Immobilienfinanzierung, die über die Bank erfolgt. Wenn sie nicht aufgebracht werden kann, werden höhere Monatsraten festgelegt, sodass die monatliche Belastung für den Mieter ansteigt. Der Vermieter/Verkäufer besitzt außerdem das Recht, vertraglich die Zahlung einer einmaligen Abschlussgebühr festzulegen.
Was ist Optionskauf?

Beim Mietkauf Optionskauf wird die Kaufoption vom Eigentümer ins Grundbuch eingetragen
Der Optionskauf als alternatives Mietkaufmodell wird vor allem von Wohnungsbaugenossenschaften angeboten. Eigentümerin der Immobilie ist die Genossenschaft. Mieter erhalten beim Vertragsschluss eine Kaufoption, die sie bis zu einem bestimmten Zeitpunkt in Anspruch nehmen können. Ebenso haben sie die Möglichkeit, den Kauf der Immobilie abzulehnen. Auch bei einem Optionskauf wird die Netto-Kaltmiete zwischen einem Finanzierungsanteil und einem Mietzinsanteil aufgeteilt. Wenn die Kaufoption nicht genutzt wird, verfällt sie zum vertraglich vereinbarten Zeitpunkt. Das Mietverhältnis besteht dann unverändert weiter, einen Anspruch auf Rückzahlung eines Teils der gezahlten Miete besitzt der Mieter jedoch nicht.
Optionsverträge werden mit Laufzeiten von bis zu 35 Jahren angeboten. Im Schnitt liegt die Optionsfrist bei 25 Jahren. Der Preis für die Immobilie wird bereits bei Vertragsabschluss festgelegt. Eine Anzahlung wird aufgrund der Optionsmöglichkeit in der Regel nicht verlangt. Das Optionsrecht wird durch den Eigentümer der Immobilie in das Grundbuch eingetragen, um das Kaufrecht des Mieters juristisch abzusichern.