Immobilien-Interessenten mit keinem oder nur wenig Eigenkapital betrachten einen Mietkauf oft als gute Alternative, um trotzdem eine Eigentumswohnung oder ein Haus zu erwerben. Allerdings müssen sie im Vergleich zu einer Immobilienfinanzierung durch die Bank evtl. mit höheren Kosten und vielleicht schlechteren Konditionen rechnen.
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Ein Mietkauf kann eine Alternative zu einem herkömmlichen Immobilienkredit sein
Ein Mietkauf ist ein Immobilienkauf, bei dem der Mieter die Möglichkeit erhält, die von ihm bewohnte Immobilie nach einer vertraglich vereinbarten Frist zu kaufen. Bis zum Kaufzeitpunkt ist er noch kein Eigentümer, sondern Mieter. Ein Teil der gezahlten Miete fließt in den Kaufpreis der Immobilie ein. Eine dann eventuell noch offene Restsumme wird durch eine Einmalzahlung ausgeglichen.
Für viele Mieter, die sich eine Eigentumsimmobilie wünschen, jedoch nicht über ausreichendes Eigenkapital verfügen oder Schwierigkeiten haben, einen Immobilienkredit zu erhalten, stellt ein Mietkaufmodell eine Alternative zu einer herkömmlichen Immobilienfinanzierung dar. Der Vertrag darüber wird zwischen dem Vermieter und dem Mieter als dem potenziellen Käufer der Immobilie abgeschlossen. Banken spielen dafür in der Regel keine Rolle. Bei näherer Betrachtung erweisen sich die Konditionen für diese Form des Immobilienerwerbs allerdings oft als schwierig. Generell gilt, dass die Kosten für Mietkäufe in der Regel höher sind als für Immobiliendarlehen.
Mietkauf wird in zwei unterschiedlichen Modellen angeboten. Vom Grundsatz her ist diese Form des Immobilienerwerbs als klassisches Mietkaufmodell oder als Optionskauf möglich.
Bei einem klassischen Mietkaufmodell bietet der Eigentümer den Erwerb der Immobilie auf Mietkaufbasis an. Im Vertrag darüber wird verbindlich festgehalten, dass nach einer bestimmten Frist der Kauf der Immobilie erfolgen muss. Der Zeitraum bis zum Kauf wird individuell vereinbart. In der Praxis sind Fristen zwischen zwei und 15 Jahren üblich, jedoch sind auch längere Zeiträume möglich. Der Mieter hat keine Möglichkeit, von einem solchen Vertrag zurückzutreten, sondern ist verpflichtet, die Wohnung zum vereinbarten Kaufzeitpunkt als Eigentümer zu übernehmen, falls im Vertrag kein Ausstiegsrecht vereinbart ist. Mit einem Teil der Netto-Kaltmiete wird der Kaufpreis finanziert, einen anderen Teil erhält der Vermieter als Mietzins. Der Mietanteil, der in die Finanzierung des Immobilienkaufs fließt, sollte mindestens 80 Prozent betragen.
Ob eine noch vorhandene Restschuld mit einer Einmalzahlung abgegolten wird oder die komplette Finanzierung über die monatlichen Mietzahlungen erfolgen soll, hängt von der individuellen Vertragsgestaltung ab. Im zweiten Fall ist der Zahlungszeitraum für die Raten in der Regel deutlich länger. Bei einem klassischen Mietkaufmodell müssen Mieter zum Teil bis zu 20 Prozent des Kaufpreises für die Immobilie als Anzahlung leisten. Die Anzahlung entspricht dem Eigenanteil bei einer Immobilienfinanzierung, die über die Bank erfolgt. Wenn sie nicht aufgebracht werden kann, werden höhere Monatsraten festgelegt, sodass die monatliche Belastung für den Mieter ansteigt. Der Vermieter/Verkäufer besitzt außerdem das Recht, vertraglich die Zahlung einer einmaligen Abschlussgebühr festzulegen.
Beim Mietkauf Optionskauf wird die Kaufoption vom Eigentümer ins Grundbuch eingetragen
Der Optionskauf als alternatives Mietkaufmodell wird vor allem von Wohnungsbaugenossenschaften angeboten. Eigentümerin der Immobilie ist die Genossenschaft. Mieter erhalten beim Vertragsschluss eine Kaufoption, die sie bis zu einem bestimmten Zeitpunkt in Anspruch nehmen können. Ebenso haben sie die Möglichkeit, den Kauf der Immobilie abzulehnen. Auch bei einem Optionskauf wird die Netto-Kaltmiete zwischen einem Finanzierungsanteil und einem Mietzinsanteil aufgeteilt. Wenn die Kaufoption nicht genutzt wird, verfällt sie zum vertraglich vereinbarten Zeitpunkt. Das Mietverhältnis besteht dann unverändert weiter, einen Anspruch auf Rückzahlung eines Teils der gezahlten Miete besitzt der Mieter jedoch nicht.
Optionsverträge werden mit Laufzeiten von bis zu 35 Jahren angeboten. Im Schnitt liegt die Optionsfrist bei 25 Jahren. Der Preis für die Immobilie wird bereits bei Vertragsabschluss festgelegt. Eine Anzahlung wird aufgrund der Optionsmöglichkeit in der Regel nicht verlangt. Das Optionsrecht wird durch den Eigentümer der Immobilie in das Grundbuch eingetragen, um das Kaufrecht des Mieters juristisch abzusichern.
Eine Mietkaufvereinbarung ist für beide Seiten – also sowohl für den Verkäufer als auch für den Käufer einer Immobilie – mit Vor- und Nachteilen verbunden. Der Verkäufer profitiert beispielsweise von höheren Mieten als bei einer “normalen” Vermietung, da er dem Käufer einen Kredit gewährt. Die zusätzlichen Mieteinnahmen sind ihm auch dann sicher, wenn der Kaufvertrag im Rahmen des Optionsmodells schließlich nicht zustande kommt.
Vor dem Abschluss eines Mietkauf-Vertrags sollten Sie die Immobilie von einem unabhängigen Gutachter prüfen lassen
Der grundsätzliche Haken bei Mietkäufen besteht vor allem darin, dass Immobilienbesitzer auf diesem Wege vielleicht versuchen, einen Käufer für eine Wohnung oder ein Haus zu finden, die sonst nur schwer verkäuflich wäre. Ausschlaggebend hierfür ist vor allem die Lage des Objektes. Immobilien werden vor allem in Regionen zum Mietkauf angeboten, die für Zuziehende weniger attraktiv sind. Ebenso kann der Zustand einer Immobilie für den Eigentümer den Ausschlag für die Entscheidung bilden, sie im Rahmen eines Mietkaufmodells auf den Markt zu bringen. Auf Mieter bzw. potenzielle Käufer kommen somit möglicherweise umfangreiche Renovierungsarbeiten zu.
Vor dem Vertragsabschluss nicht bekannte Mängel eines Objektes sind wegen der Vertragsbindung vor allem dann problematisch, wenn die Immobilie im Rahmen eines klassischen Mietkaufmodells erworben werden soll. Auf der sicheren Seite sind potenzielle Käufer, wenn sie das Objekt vor dem Abschluss des Vertrages durch einen unabhängigen Gutachter prüfen lassen.
Vor allem bei Mietkaufverträgen mit sehr kurzen Laufzeiten – beispielsweise von bis zu fünf Jahren – wird der Fiskus dem Vermieter sehr wahrscheinlich unterstellen, dass mit der Vermietung keine Gewinnerzielungsabsicht verbunden ist. Hierdurch ergibt sich die Konstellation, dass der Vermieter zwar Mieteinnahmen erzielt und darauf Steuern zahlen muss, jedoch gegenüber dem Finanzamt keine Werbungskosten – beispielsweise Hausnebenkosten, Grundsteuer oder Renovierungskosten – geltend machen kann. Bei langen Vertragsfristen wird die Gewinnerzielungsabsicht sowohl bei klassischen Mietkäufen als auch bei Optionskäufen durch das Finanzamt dagegen in der Regel problemlos akzeptiert.
Grunderwerbssteuer wird grundsätzlich zusammen mit dem Abschluss eines Immobilienkaufvertrages fällig. Bei einem klassischen Mietkaufmodell wird neben dem Mietvertrag auch ein Kaufvertrag unterschrieben, so dass auch die Grunderwerbssteuer sofort bzw. innerhalb der dafür gesetzlich vorgesehenen Zahlungsfrist fällig wird. Bei einem Optionskauf ist die Grunderwerbssteuer dagegen erst dann zu zahlen, wenn der bisherige Mieter von seiner Kaufoption Gebrauch macht.
Die Grunderwerbssteuer ist normalerweise durch den Käufer zu zahlen – rechtlich gesehen sind jedoch auch davon abweichende Regelungen möglich. Wer die Zahlung dieser Steuer übernimmt, wird im Kaufvertrag für die Immobilie festgehalten. Bei einem Mietkauf ist die Grunderwerbssteuer durch den Käufer nicht von der Steuer absetzbar, da es sich bei diesen Objekten in der Regel nicht um durch den Käufer vermietete oder betrieblich genutzte Immobilien handelt.
Im Außenverhältnis gegenüber dem Finanzamt ist außerdem der Verkäufer steuerpflichtig, wenn der Käufer die Grunderwerbssteuer nicht zahlen kann.
Bei klassischen Mietkäufen werden von vornherein ein Mietvertrag sowie ein Immobilienkaufvertrag abgeschlossen. Der Vertrag für einen Optionskauf ist ein Mietvertrag, in dem außerdem das Optionsrecht festgehalten wird. Beide Vertragsformen sind nur rechtswirksam, wenn sie durch einen Notar beglaubigt werden. Somit fallen für den Vertragsabschluss Notarkosten an.
Die Rate für einen Mietkauf wird auf der Grundlage des vereinbarten Kaufpreises sowie der Laufzeit des Mietkaufvertrages berechnet. Weitere Faktoren, die auf die Ratenhöhe Einfluss haben, sind die vereinbarte Anzahlung und/oder Schlussrate.
Sinnvoll kann ein Mietkauf – und hier vor allem ein Optionskauf – in den folgenden Fällen sein:
Wer bei einem Mietkauf für Reparaturen und Sanierungsarbeiten zuständig ist, richtet sich nach dem gewählten Verkaufsmodell und der Vertragsgestaltung. Bei einem Optionskauf muss der Eigentümer/Vermieter bis zur Ausübung der Kaufoption grundsätzlich die Kosten dafür übernehmen. Bei einem klassischen Mietkaufmodell gilt der Mieter zwar erst nach der endgültigen Zahlung des Kaufpreises als juristischer Eigentümer der Immobilie. Wirtschaftlicher Eigentümer wird er dagegen bereits durch die Unterzeichnung des Vertrages. Hieraus ergibt sich die Verpflichtung zu einer höheren Kostenbeteiligung für die Erhaltung, Modernisierung oder Sanierung des Objektes.
Für Selbstständige, Freiberufler und junge Familien mit wenig Eigenkapital kann diese Form des Immobilienerwerbs sinnvoll sein. Interessenten sollten möglichst ausschließlich die Variante des Optionskaufs wählen, um eine Kaufverpflichtung auszuschließen.
Gern stehe ich, Barbara Kochs, Ihnen bei allen Fragen rund um die Bewertung und auch den Mietkauf von Immobilien zur Seite. Natürlich unterstütze ich Sie auch bei der Suche nach geeigneten Objekten oder Kaufinteressenten, sowie bei der für Sie optimalen Vertragsgestaltung. Rufen Sie mich an! In einem persönlichen Gespräch klären wir alle Fragen, die für Sie als Verkäufer oder Käufer eines Objektes von Bedeutung sind.
