Wie wähle ich einen guten Makler aus? Der ultimative Guide

Soll ich einen Makler beauftragen?

Auf Haus- oder Wohnungseigentümer, die ihre Immobilie verkaufen möchten, kommt zunächst einmal viel Arbeit zu. Um Kaufinteressenten zu finden, müssen sie ihr Objekt möglichst professionell vermarkten. Ebenso sind Kenntnisse des regionalen Immobilienmarktes wünschenswert, um einen optimalen Verkaufspreis zu erzielen. Die meisten Eigentümer entscheiden sich deshalb dafür, einen Makler zu beauftragen, um ihr Haus oder ihre Wohnung zu verkaufen. Hierfür sprechen mindestens drei gute Gründe:

Vorteile beim Verkauf über Immobilienmakler

1. Ein professioneller Makler bietet seinen Kunden eine Full-Service-Dienstleistung an. Er übernimmt nicht nur die Käufersuche, sondern kümmert sich um alle Formalitäten rund um den Verkauf.
2. Eigentümer, die einen Makler beauftragen, haben hierdurch – sofern es sich dabei um einen echten Profi handelt – deutlich bessere Vermarktungschancen. Als Beispiel: Wenn der Makler für die Immobilie mehrere Interessenten findet, kann der Verkäufer  einen höheren Preis erwarten. Zudem geht der Verkauf meist schneller vonstatten, als es bei einer Eigenvermarktung möglich ist.
3. Der Verkaufsprozess einer Immobilie verläuft oft nicht völlig störungsfrei. Ein Makler kann mit seinen Expertisen auftretende Probleme schnell und auf effiziente Weise lösen.

Leistungen eines guten Immobilien-Maklers

Ein guter Makler übernimmt alle Aufgaben, die nötig sind, um eine Immobilie erfolgreich zu verkaufen.

Leistungsübersicht Immobilienmakler

• Kostenlose Immobilienbewertung.
• Definition des Verkaufsziels und Entwicklung einer Verkaufsstrategie nach Absprache mit den Kunden.
• Erstellen des Exposés und Bereitstellung aller erforderlichen Unterlagen für den Hausverkauf.
• Beantragung aller für den Verkauf relevanten Unterlagen, wie z. B. Energieausweis, Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis usw.
• Schalten von Verkaufsanzeigen in allen relevanten Online-Immobilienbörsen sowie in der lokalen und regionalen Tagespresse, Käufersuche in professionellen Immobiliendatenbanken.
• Gezielte Ansprache potenzieller Käufer innerhalb des Kundenstammes und über andere Wege.
• Beantwortung erster Kundenanfragen.
• Bonitätsprüfung, Aussortieren von wenig potenten Kunden.
• Durchführung von Besichtigungsterminen.
• Beantwortung aller Fragen der Kaufinteressenten, die nach einer Besichtigung entstehen.
• Beratung potenzieller Käufer zur Immobilienfinanzierung.
• Führen der Verkaufsverhandlungen.
• Organisation und Vorbereitung des Notar-Termins für die Unterzeichnung des Kaufvertrages.

Was es bei der Maklerauswahl zu beachten gibt

Wer mit der Vermarktung seiner Immobilie einen Makler beauftragen will, muss natürlich zunächst einmal einen passenden Experten finden. Die folgenden Anhaltspunkte  sollten Sie dabei für Ihre Wahl unbedingt im Blick behalten:

Exakte und kostenlose Immobilienbewertung

Der Makler bietet eine kostenlose Immobilienbewertung an und führt diese auch persönlich durch. Dabei sind Gewissenhaftigkeit und Genauigkeit gefragt. Nach dem Abschluss der Bewertung setzt er für die Immobilie in Absprache mit den Eigentümern einen realistischen – also weder zu hohen noch zu niedrigen – Kaufpreis fest.

Reputation des Maklers

Nutzen Sie Empfehlungen von Freunden und Familie um einen guten Makler zu finden

Der beste Weg, einen guten Immobilienmakler zu finden, sind natürlich Empfehlungen innerhalb der Familie sowie im Bekannten- und Kollegenkreis. Wenn jemand bereits gute Erfahrungen mit einem kompetenten Makler hatte und durch die Zusammenarbeit mit ihm sein Objekt erfolgreich verkaufen konnte, gibt er sicher gern eine entsprechende Empfehlung. Zudem haben die Empfehlenden bereits Erfahrung mit der Arbeitsweise „ihres“ Maklers und können Ihnen auf dieser Basis sagen, ob sich eine Kontaktaufnahme lohnt. Sprechen Sie Ihren Wunsch-Makler auf eine Empfehlungsfee (Empfehlungsprovision) an. Professionelle Makler gewähren Empfehlungs-Gebern – bei erfolgreicher Vermittlung eines Objektes zum Verkauf – oft einen 4-stelligen Betrag als Provision an. Falls Sie bei der Maklerauswahl keine Möglichkeit haben, auf Empfehlungen zurückzugreifen, bietet sich eine Internetrecherche zur Informationsbeschaffung an. Wie präsentiert sich der Makler auf seiner Internetpräsenz? Welche Immobilien hat er derzeit im Programm? Sind auf der Seite Referenzen angegeben? Machen die Referenzen und das Immobilienportfolio des Maklers einen seriösen Eindruck? Welche Möglichkeiten zur Kontaktaufnahme gibt es? Indem Sie ihren potenziellen Partner für den Immobilienverkauf auf diesen Wegen (E-Mail/Kontaktformular und Telefon) auch persönlich kontaktieren, stellen Sie schnell fest, ob der Makler bzw. sein Büro tatsächlich gut erreichbar sind.

Spezialisierung

Viele Immobilienmakler haben sich entweder auf private oder gewerbliche Immobilien spezialisiert. Weitere Spezialisierungsmöglichkeiten sind auch Auslands- oder Ferienimmobilien. Hieraus resultiert ein jeweils spezifischer Kundenstamm. Wenn der Kundenstamm des Maklers den Anforderungen für den Verkauf Ihres Objektes optimal entspricht, können Sie mit sehr guten bis ausgezeichneten Vermarktungschancen rechnen.

Mehrere Optionen prüfen

Falls Sie keine Empfehlungen bekommen haben, welchen Makler Sie beauftragen können, sollten Sie gegebenenfalls mehrere Optionen prüfen, bevor Sie sich endgültig entscheiden.

Sorgfältige Prüfung des Maklervertrages

Vor der endgültigen Auftragserteilung und der Unterzeichnung des Vertrages sollten Sie diesen ausführlich prüfen und sich auch über die Konsequenzen der Vertragsgestaltung informieren.

Maklerverträge – in mehreren Varianten möglich

Maklerverträge können unterschiedlich ausgestaltet werden. Vom Grundsatz her gibt es hier die folgenden Varianten:

• Ein einfacher Maklervertrag ermöglicht zumindest theoretisch, mehr als einen Makler zu beauftragen, eine Immobilie in Ihrem Namen zu verkaufen. Daneben können Sie auch selbst nach einem Käufer suchen.
• Mit einem einfachen Alleinauftrag beauftragen Sie einen bestimmten Makler exklusiv mit der Vermarktung Ihrer Immobilie. Während der Laufzeit des Vertrages ist die Beauftragung eines anderen Maklers ausgeschlossen. In den Maklervertrag sollten deshalb eindeutige Vereinbarungen zu seiner Dauer aufgenommen werden. Auch wenn Sie einen einfachen Alleinauftrag vereinbart haben, sind Sie zur Eigenvermarktung Ihrer Immobilie berechtigt. Bei einem qualifizierten Alleinauftrag kommt eine Eigenvermarktung nicht in Frage. Kaufinteressenten, die Sie selbst gefunden haben, müssen Sie zwingend an Ihren Makler weiterverweisen. Der Käufer hat bei dieser Vertragsform daher auf jeden Fall eine Maklerprovision zu zahlen.

Checkliste – zu beachten vor der Beauftragung eines Maklers

Die folgende Checkliste verschafft Ihnen einen  Überblick, welche Fragen wichtig sind, wenn Sie einen Makler beauftragen wollen, um Ihre Immobilie zu verkaufen:

• Nimmt sich der Makler Zeit für Sie?
• Wie hoch ist seine Erfolgsquote innerhalb des letzten Jahres?
• Bietet er Ihnen bereits beim Erstkontakt kompetente Beratungsleistungen an?
• In welchem Bereich liegt seine Spezialisierung? Oder handelt es sich um ein Büro mit einem umfassenden immobilienwirtschaftlichen Portfolio (privat/gewerblich, Verkauf, Vermietung, Hausverwaltung)?
• Kann er Ihnen Partner/Experten außerhalb seines Bereichs empfehlen?
• Welche und wie viele Online-Immobilienportale nutzt Ihr potenzieller Makler? Als Richtwert kann hier eine aktive Präsenz auf drei bis vier Plattformen dienen.
• Wie ist seine eigene Internetpräsenz gestaltet (Aktualität und erster Eindruck)?
• Nutzt er für die Vermarktung seiner eigenen Leistung sowie für Kundenaufträge Online-Medien wie Newsletter oder Social Media?
• Schaltet er parallel zu Online-Anzeigen auch Zeitungsinserate?
• Ist er in der Lage, Ihnen seine geplante Verkaufsstrategie für Ihr Objekt in detaillierter Weise zu erläutern?
• Nimmt der Makler eine kostenlose und detaillierte Bewertung Ihrer Immobilie vor?
• Falls für die Bewertung Preistabellen zum Einsatz kommen: Gibt es Nachweise über die tatsächlich erzielten Preise?
• Nennt er Ihnen den Verkaufswert des Objektes erst, wenn er Einblick in alle relevanten Unterlagen genommen hat?
• Gibt es Referenzobjekte sowie persönliche Referenzen, die Sie gegebenenfalls kontaktieren können?
• Verfügt der Makler über Kooperationspartner für eine Immobilienfinanzierung?
• Wie hoch ist die Maklerprovision? Ist die Provision verhandelbar?

Ab wann kostet mich ein Makler etwas?

Wenn Sie einen Makler damit beauftragen, Ihr Haus oder Ihre Eigentumswohnung zu verkaufen, erhält er nach einer erfolgreichen Vermittlung eine sogenannte Maklergebühr oder Maklerprovision. Die Provision deckt alle Kosten ab, die einem Makler durch seine Vermittlungstätigkeit entstehen. Enthalten sind darin das Honorar für seinen Zeitaufwand, die Kosten für die Schaltung von Verkaufsanzeigen, das Besorgen von wichtigen Unterlagen für den Verkauf (ist oft gebührenpflichtig) sowie Fahrtkosten und Spesen. Die Maklerprovision wird erst fällig, wenn die Vermittlung des Objektes erfolgreich war und zwischen Verkäufer und Käufer ein notarieller Kaufvertrag abgeschlossen wurde.

Wer bezahlt den Makler und wie hoch sind die Kosten?

Wer die Maklerprovision für eine Kauf-Immobilie zu zahlen hat, richtet sich nach den gesetzlichen Vorgaben der Bundesländer. Der größte Teil der Länder sieht eine Aufteilung der Kosten zwischen Käufer und Verkäufer vor. In Berlin, Bremen, Brandenburg, Mecklenburg-Vorpommern und Hessen müssen Immobilienkäufer die kompletten Provisionen zahlen. Die Höhe der Provision bei einem Immobilienverkauf ist vom Prinzip her zwar verhandelbar, in der Praxis werden jedoch meist die sogenannten ortsüblichen Maklerprovisionen gezahlt, deren Höhe in den einzelnen Bundesländern ebenfalls unterschiedlich sind. Die folgende Tabelle gibt einen Überblick über die Regelungen der Länder.

Weiterführende Infos: Gesetz zur Verteilung der Maklerprovision

* Grundsätzlich können Maklerprovisionen und deren Verteilung frei verhandelt werden. Diese Aufstellung zeigt die Höchstsätze und die ortsübliche Verteilung.

** regional unterschiedliche Verteilung

Mehrere Makler beauftragen – sinnvoll?

Von einem sogenannten einfachen Maklerauftrag war bereits die Rede – er ermöglicht, mehrere Makler zu beauftragen, eine Immobilie zu verkaufen. In der Praxis ist ein solches Vorgehen jedoch wenig sinnvoll. Bei einem solchen Auftrag ist keiner der beteiligten Makler verpflichtet, eine Leistung zu erbringen. Ihr Engagement für die Vermarktung des Objektes wird sich in sehr engen Grenzen halten, weil sie dafür zwar Zeitaufwand und Kosten haben, jedoch nicht mit einer sicheren Provisionszahlung rechnen können. Zudem sind Immobilienmakler im Rahmen eines einfachen Maklerauftrages ihren Kunden gegenüber nicht rechenschaftspflichtig, so dass Sie keinen Überblick über die Verkaufsstrategie und das Vorgehen des Maklers haben.Gegen eine Auftragserteilung an mehrere Makler sprechen auch weitere Punkte:

• Die Immobilie wird mit Mehrfachanzeigen inseriert, was den Eindruck erwecken kann, dass sie nur schwer verkäuflich ist.
• Potenzielle Käufer werden verunsichert, da sie nicht wissen, an welchen Immobilienmakler Sie sich zu wenden und später Provision zu zahlen haben.
• Durch unterschiedliche Preisstellungen und Verkaufsstrategien wird die Immobilie „totgeworben“.
• Mehrere Makler werden in der Regel nur als sogenannte Nachweismakler für Sie tätig. Der Begriff bedeutet, dass der Maker zwar Gelegenheiten für den Abschluss eines Kaufvertrages nachweist, indem er Ihnen potenzielle Käufer präsentiert, jedoch den Abschluss nicht vermittelt. Während des Verkaufsprozesses und der Vorbereitung des notariellen Kaufvertrages sind Sie folglich auf sich selbst gestellt.

Was ist das Bestellerprinzip?

Für die Zahlung von Maklergebühren für Mietwohnungen gilt seit 2015 das Bestellerprinzip: Die Kosten für den Makler trägt derjenige, der ihn beauftragt hat. Ab 2020 soll für selbstgenutzte Verkaufsimmobilien eine vergleichbare, allerdings etwas modifizierte Regelung gelten. Ein entsprechender Gesetzentwurf wurde im Oktober 2019 durch das Bundeskabinett beschlossen.

• Rechtsgültige Maklerverträge dürfen künftig ausschließlich schriftlich abgeschlossen werden.
• Wenn ein Makler mit beiden beteiligten Parteien – Verkäufer und Käufer – einen Maklervertrag abschließt, müssen beide Seiten die Provision zu jeweils gleichen Teilen zahlen.
• Wenn nur eine Partei entschieden hat, für den Immobilienverkauf oder die Suche nach einem Kaufobjekt einen Makler einzuschalten, ist diese Partei zur Zahlung der Maklerprovision verpflichtet. Jedoch ist die Vereinbarung einer Kostenteilung möglich, sofern die andere Partei nicht mehr als 50 Prozent der zu zahlenden Provision übernehmen soll.